Rynek mieszkaniowy Florydy doświadczył niezwykłego boomu w latach pandemii, gdy ceny nieruchomości poszybowały w górę o ok. 51% między marcem 2020 a czerwcem 2022, znacznie powyżej średniej krajowej USA (~41%). Dynamiczny napływ nowych mieszkańców i inwestorów podczas tego boomu napędzał sprzedaż. Jednak w 2024 r. wzrost wyhamował – wysokie stopy procentowe kredytów, rosnące koszty utrzymania (np. ubezpieczeń) oraz większa podaż zaczęły schładzać rynek. W 2025 r. pojawiają się pytania, czy oznaki spowolnienia na Florydzie mogą przerodzić się w szerszy kryzys gospodarczy lub pęknięcie bańki nieruchomości. Poniżej przeanalizowano kluczowe wskaźniki rynku mieszkaniowego Florydy – ceny domów, sprzedaż i czas ekspozycji ofert, poziom zapasów (inventory), stopy procentowe, liczbę przejęć (foreclosures) oraz udział inwestorów zagranicznych i spekulacyjnych – na tle trendów makroekonomicznych USA. Uwzględniono również opinie ekspertów o wpływie sytuacji na Florydzie na gospodarkę krajową oraz ewentualne ostrzeżenia przed recesją lub załamaniem rynku.
Ceny domów – wzrost czy spadek?
Po okresie gwałtownych wzrostów cen w latach 2020-2022, rynek Florydy w 2024 r. wszedł w fazę stabilizacji cen. Według danych Florida Realtors, na koniec 2024 r. mediana cen sprzedaży domów jednorodzinnych wyniosła 420 000 USD, co oznacza niewielki wzrost o 2,4% rok do roku, podczas gdy mediana cen mieszkań i segmentów condowyniosła 320 000 USD, czyli spadek o 0,8% w skali roku. Innymi słowy, ceny domów ogółem utrzymały się na zbliżonym poziomie do poprzedniego roku, z minimalnymi zmianami. Potwierdza to główny ekonomista Florida Realtors, Brad O’Connor, który podsumował, że w 2024 r. odnotowano jedynie niewielkie zmiany cen przy jednoczesnym spadku sprzedaży.
Warto jednak zauważyć rozbieżności w zależności od segmentu i regionu. Rynek mieszkań (condo) okazał się słabszy – ceny spadały tam częściej niż w segmencie domów jednorodzinnych. Analizy pokazują, że ceny condo spadły rok do roku w 92% lokalnych rynków Florydy, podczas gdy ceny domów jednorodzinnych spadły w ok. 66% rynków. Największe roczne spadki cen odnotowano lokalnie nawet na poziomie –8% do –11% (np. Punta Gorda: –11,4%, Tampa: –7,9%).
Duże metropolie radziły sobie nieco lepiej – np. Miami zanotowało jeszcze niewielki wzrost cen rok do roku (+3% pod koniec 2024), podczas gdy Tampa i Orlando odnotowały lekkie spadki. Dane te sugerują korektę cen po okresie dynamicznych wzrostów: rynki, które najbardziej „przegrzały się” w pandemii, teraz notują najostrzejsze spadki.
Eksperci wskazują, że Floryda była szczególnie podatna na korektę ze względu na skalę wcześniejszego wzrostu cen. Skumulowany wzrost cen nieruchomości na Florydzie od początku 2020 r. do połowy 2022 r. wyniósł wspomniane ~51%, podczas gdy średnio w USA było to ~41%.
Tak silny skok sprawił, że obecne osłabienie popytu wystarczyło, by wywrzeć presję spadkową na ceny. Wzrost podaży dostępnych domów (o czym niżej) przy jednoczesnym spadku popytu tworzy warunki do dalszej miękkiej korekty cen. Sam Brad O’Connor z Florida Realtors ostrzegł w Wall Street Journal, że dzięki znacznemu wzrostowi liczby ofert w ostatnich latach Floryda „odstaje od innych stanów” i „możemy zobaczyć pewne spadki cen w niektórych obszarach”.
Podsumowując, średnie ceny nieruchomości na Florydzie w 2025 r. nie załamały się gwałtownie, lecz raczej wyhamowały wzrost, a w wielu rejonach skorygowały lekko w dół. Jest to sygnał schłodzenia rynku – zwłaszcza w segmencie mieszkań i w lokalizacjach, gdzie wcześniej ceny rosły najszybciej – ale nie (na razie) dramatyczny krach cenowy na poziomie całego stanu.
Sprzedaż nieruchomości – ilość transakcji i czas na rynku
Wolumen sprzedaży domów na Florydzie zmniejszył się, co jest klasycznym objawem schłodzenia rynku. W całym 2024 roku zawarto ok. 252,7 tys. transakcji sprzedaży domów jednorodzinnych, co stanowi spadek o 1,9% względem 2023 r. To oznacza, że sprzedaż domów spadła do najniższego rocznego poziomu od 2014 roku. Jeszcze mocniej skurczył się rynek mieszkań/condo – sprzedano ich 94,4 tys. w 2024 r., czyli o 10,5% mniej niż rok wcześniej. Co więcej, według Florida Realtors był to najniższy roczny poziom sprzedaży mieszkań i condo od 2010 r., co podkreśla skalę wyhamowania popytu na te nieruchomości.
Tendencja spadkowa utrzymała się również na początku 2025 r. – dane Redfin wskazują, że w lutym 2025 liczba sprzedanych domów na Florydzie była o 10,1% niższa niż rok wcześniej. Mniejsza liczba transakcji wynika z ostrożności kupujących wobec wysokich cen i kosztu kredytu. Wydłuża się także czas sprzedaży: oferty pozostają na rynku dłużej, bo popyt osłabł. W 2024 r. średni czas na rynku wydłużył się na tyle, że kilka miast florydzkich znalazło się w gronie najwolniej sprzedających się rynków USA. Przykładowo Jacksonvillebyło 6. najwolniejszym rynkiem w kraju pod względem tempa sprzedaży w 2024 r., a w czołówce znalazły się też Cape Coral i Deltona – wszystkie na Florydzie. Oznacza to, że w tych metro obszarach oferty zalegały tygodniami, zanim znalazły nabywców, co wcześniej – w czasach boomu – praktycznie się nie zdarzało.
Niższy popyt i wolniejsze tempo sprzedaży są zgodne z obserwowanym ogólnokrajowym trendem spadku aktywności na rynku mieszkaniowym pod koniec 2023 i w 2024 r. Wysokie ceny domów i rekordowo wysokie oprocentowanie kredytów (o czym dalej) wykluczyły część nabywców z rynku, co przełożyło się na mniejszą liczbę transakcji. Dodatkowym czynnikiem na Florydzie mogły być wysokie koszty ubezpieczeń nieruchomości (istotne zwłaszcza przy zakupie mieszkania w budynku z wysokim czynszem/HOA czy ubezpieczeniem od huraganów), które – jak zauważa O’Connor – zniechęciły wielu potencjalnych kupujących w segmencie condo.
Poziom zapasów (inventory) – podaż rośnie
Liczba dostępnych ofert na rynku florydzkim znacząco wzrosła, co oznacza odbudowę podaży mieszkań i domów po okresie niedoboru. Pod koniec 2024 r. zasób niesprzedanych domów (ang. active listings) był wyższy niż przed pandemią w 2019 r. – Floryda jest jednym z nielicznych dużych rynków w USA, gdzie podaż wróciła do poziomów sprzed boomu. Według Florida Realtors na koniec 2024 r. wskaźnik miesięcznej podaży (months’ supply) dla domów jednorodzinnych osiągnął 4,7 miesiąca, a dla mieszkań/condo aż 8,2 miesiąca. Oznacza to, że przy bieżącym tempie sprzedaży wyprzedanie całej oferty zajęłoby odpowiednio 4,7 oraz 8,2 miesiąca. Dla porównania, 5–6 miesięcy podaży uważa się za rynek zrównoważony – poniżej tego progu jest to rynek sprzedającego, powyżej – kupującego. Zatem florydyjski rynek domów jednorodzinnych balansuje na krawędzi neutralności (wciąż lekko pro-sprzedającemu), ale segment mieszkań i condo ma już nadwyżkę podaży i przesunął się zdecydowanie na korzyść kupujących.
Wzrost zapasów jest konsekwencją zarówno spadku sprzedaży, jak i rosnącej liczby nowych ofert. Przez większą część ostatniej dekady Floryda borykała się z niedoborem podaży mieszkań, jednak boom budowlany i wyhamowanie popytu odwróciły tę sytuację. W ujęciu rocznym liczba domów wystawionych na sprzedaż w lutym 2025 r. była aż o 17,8% wyższa niż rok wcześniej. Innymi słowy, na rynek trafia więcej nowych ofert (np. od inwestorów chcących sprzedać oraz z nowo wybudowanych domów), a istniejące oferty wolniej się sprzedają – stąd kumulacja zapasów.
Przyczyny rosnącej podaży są zróżnicowane. Deweloperzy na Florydzie budowali w ostatnich latach bardzo intensywnie – jest to stan słynący z dużej dostępności gruntów i relatywnie luźnych regulacji budowlanych, co umożliwiło szybkie zwiększenie budowy nowych domów (w przeciwieństwie do np. ograniczonych podażowo rynków na Północy USA). W efekcie nowa podaż z rynku pierwotnego częściowo zaspokoiła popyt, a część potencjalnych nabywców z rynku wtórnego odpłynęła do ofert deweloperskich (które często oferowały np. promocje w postaci dopłat do oprocentowania kredytu). Równocześnie ustąpienie napływu nowych mieszkańców osłabiło popyt – po rekordowej migracji do Florydy w szczycie pandemii, saldo migracji krajowej spadło z +314 tys. osób (2022) do +64 tys. w 2024 r.
Mniej nowych kupujących z zewnątrz oznacza mniejszą absorpcję dostępnych domów, co również dokłada się do wzrostu ofert na sprzedaż. Rosnąca liczba ofert i wydłużający się czas sprzedaży to sygnały potencjalnej nadpodaży w niektórych segmentach rynku. Jeśli trend ten się utrzyma, może wywierać dalszą presję na obniżki cen – co już zasugerował Florida Realtors w cytowanym raporcie (wzrost podaży = możliwe „pogorszenie cen” w pewnych rejonach). Niemniej, jak dotąd sytuacja odzwierciedla raczej przejście z skrajnie gorącego rynku sprzed lat w kierunku równowagi, niż nagłe załamanie.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych – wpływ wysokich stóp
Stopy procentowe są kluczowym czynnikiem makroekonomicznym, który schłodził rynek nieruchomości nie tylko na Florydzie, ale w całych Stanach Zjednoczonych. Po serii agresywnych podwyżek stóp przez Fed w 2022–2023, średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego skoczyło z około 3% (na początku 2022 r.) do niemal 8% w końcówce 2023 r. Według danych Freddie Mac, typowa stopa kredytu 30-letniego osiągnęła szczyt 7,79% w październiku 2023, po czym nieco spadła – do około 6,08% we wrześniu 2024
Te wartości są najwyższe od kilkunastu lat i drastycznie zmniejszają zdolność nabywczą kupujących. W praktyce, wzrost stopy procentowej o każdy punkt procentowy może podnieść ratę kredytu o kilkaset dolarów miesięcznie przy typowej cenie domu. Dlatego wielu potencjalnych kupujących zostało zmuszonych odłożyć plany zakupu, co bezpośrednio uderzyło w popyt na rynku mieszkaniowym.
Dobra informacja jest taka, że wchodząc w 2025 rok stopy nie rosną już tak gwałtownie. Część ekonomistów prognozuje wręcz lekką poprawę warunków finansowania. Lawrence Yun, główny ekonomista Narodowego Stowarzyszenia Realtorów (NAR), przewiduje ustabilizowanie się średnich stawek hipotecznych w okolicach 6% w 2025 roku.
Oznaczałoby to pewną ulgę względem szczytu z 2023 r., choć nadal mówimy o poziomach dwukrotnie wyższych niż w czasach ultraniskich stóp sprzed pandemii. Inni analitycy są ostrożniejsi – np. eksperci Redfin wskazują, że w 2025 r. stopy mogą „oscylować wokół 7%”, w zależności od polityki Fed, inflacji i ryzyka politycznego.
Dla rynku Florydy wysokie oprocentowanie ma o tyle większe znaczenie, że ceny nieruchomości są tam relatywnie wysokie (w styczniu 2025 mediana cen domów ~410 tys. USD, bliska medianie krajowej), więc koszt kredytu stanowi bardzo istotną barierę dla nabywców lokalnych o przeciętnych dochodach. Wysokie raty szczególnie dotykają kupujących pierwsze mieszkanie oraz tych, którzy przeprowadzili się na Florydę z zamiarem zakupu – wielu z nich musi zweryfikować plany. Z kolei dla posiadaczy istniejących kredytów hipotecznych problemem mogą stać się refinansowania lub koniec okresów o stałej stopie – co potencjalnie może prowadzić do wzrostu niewypłacalności, choć na razie wskaźniki tego nie sygnalizują (o czym w kolejnym punkcie). Ogółem, utrzymujące się wysokie koszty kredytu w 2025 r. będą nadal tłumić popyt na nieruchomości, działając jak hamulec dla rynku Florydy i całego kraju.
Liczba przejęć nieruchomości (foreclosures) – czy rośnie fala niewypłacalności?
Przejęcia nieruchomości przez banki (foreclosures) są ważnym wskaźnikiem zdrowia rynku – ich wzrost może sygnalizować, że właściciele masowo nie radzą sobie ze spłatą hipotek, co w skrajnych przypadkach poprzedzało kryzysy (jak w latach 2007–2008). W przypadku Florydy odnotowano w 2024 r. pewien wzrost aktywności windykacyjnej, choć warto podkreślić, że nastąpiło to z rekordowo niskich poziomów z lat pandemicznych (gdy obowiązywały moratoria na foreclosures). Z danych firmy ATTOM wynika, że w 2024 r. Floryda miała najwyższy wskaźnik foreclosures wśród stanów – około 1 na 267 nieruchomości miało zgłoszenie foreclosure (ex aequo z New Jersey). Dla porównania, jest to wciąż poniżej średnich z dekady poprzedzającej kryzys 2008, ale pokazuje, że problemy finansowe niektórych właścicieli zaczęły się uwidaczniać.
W całym 2024 roku rozpoczęto procedurę foreclosure dla 29 239 nieruchomości na Florydzie – był to drugi najwyższy wynik w USA (po dużo ludniejszej Kalifornii). W samym regionie południowej Florydy liczba ta rosła – np. w rejonie Miami i Orlando odnotowano blisko 50% wzrost liczby foreclosures w porównaniu z poziomami z początku 2022 roku. Mimo to, w skali kraju ogólna aktywność foreclosures spadła nieco w 2024 w porównaniu z 2023, co sugeruje, że problemy koncentrują się tylko w niektórych miejscach. Floryda – wraz z New Jersey, Nevadą, Illinois i Karoliną Południową – znalazła się na czele niechlubnej statystyki, co może być efektem m.in. większej liczby inwestorów oraz wysokiej wrażliwości na czynniki kosztowe (wysokie stopy i ubezpieczenia) w tym stanie.
Ważny kontekst stanowi tu sytuacja wyjściowa: podczas pandemii wielu zadłużonych właścicieli skorzystało z tymczasowej ochrony i programów tolerancji (forbearance), co sztucznie zredukowało liczbę foreclosures niemal do zera. Powrót do „normalności” oznacza więc pewien wzrost tych statystyk. Na razie nie jest to poziom alarmujący jak w kryzysie subprime – banki nadal przejmują znacznie mniej domów niż dekadę temu (w 2024 r. w całych USA zaledwie ~36,5 tys. nieruchomości zostało przejętych – aż 75% mniej niż w 2019 r. i 97% mniej niż na szczycie kryzysu w 2010 r.)
Jednakże Floryda zdaje się być tu wyjątkiem z wyższym od średniej odsetkiem niewypłacalności. Może to wynikać m.in. z faktu, że jest stanem popularnym wśród inwestorów spekulacyjnych (którzy porzucają nieruchomości, gdy inwestycja przestaje być opłacalna), a także z unikalnych czynników jak szok ubezpieczeniowy – gwałtowny wzrost składek mógł nadwyrężyć budżety właścicieli domów, zwiększając ryzyko zaległości. Zwraca się uwagę, że ubezpieczenia i koszty utrzymania nieruchomości na Florydzie wzrosły tak bardzo, iż mogą „wypychać” część właścicieli z domów (więcej w kolejnym punkcie).
Podsumowując, liczba foreclosures na Florydzie jest na tle USA podwyższona, co stanowi sygnał ostrzegawczy. Nie osiągnęła jednak poziomów sugerujących systemowy kryzys – raczej wskazuje na napięcia finansowe u części właścicieli. Warto monitorować ten wskaźnik w 2025 r.; dalszy szybki wzrost przejęć mógłby być preludium poważniejszych kłopotów na rynku nieruchomości.
Inwestycje zagraniczne i spekulacyjne – odpływ kapitału?
Przez lata florydzki rynek napędzany był w istotnej mierze przez nabywców zagranicznych oraz inwestorów spekulacyjnych (np. kupujących domy pod wynajem lub z zamiarem odsprzedaży z zyskiem). W 2023–2024 nastąpiło jednak wyraźne wyhamowanie tego popytu. Zakupy nieruchomości przez cudzoziemców gwałtownie spadły – według raportu Florida Realtors liczba transakcji dokonywanych przez klientów zagranicznych między sierpniem 2023 a lipcem 2024 zmalała aż o 44% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Wartość tych transakcji osiągnęła wieloletnie minimum – 7,1 mld USD, podczas gdy jeszcze w 2022 r. wynosiła 15,3 mld (spadek o 54%). Floryda pozostaje co prawda głównym celem zagranicznych inwestorów nieruchomości w USA (ok. 20% wszystkich zakupów zagranicznych w kraju ma miejsce właśnie tu), ale wysoka cena dolara, wzrost stóp procentowych oraz konkurencja ze strony krajowych nabywców znacząco ograniczyły ten strumień kapitału.
Dodatkowo pewną rolę mogły odegrać czynniki polityczne – np. wprowadzane regulacje ograniczające zakupy ziemi przez obywateli niektórych państw. W efekcie popyt zagraniczny, który wcześniej podpierał rynek Florydy, osłabł, pozbawiając go części paliwa wzrostowego.
Podobnie dzieje się z inwestorami krajowymi kupującymi w celach spekulacyjnych lub pod wynajem. Udział inwestorów w zakupach mieszkań spada, a w czwartym kwartale 2024 r. zaobserwowano szczególnie silny odpływ właśnie na Florydzie. Z raportu Redfin wynika, że spośród dużych metropolii USA, 3 z 5 największych spadków liczby zakupów przez inwestorów zanotowano w miastach Florydy. W Orlando liczba domów kupowanych przez inwestorów spadła o 27,5% rok do roku (najmocniej w kraju), w Miami o 21,3%, a w West Palm Beach o 14,5%. Ogółem inwestorzy stanowili pod koniec 2024 r. ok. 17,1% kupujących w USA (średnio), co jest lekkim spadkiem z ~19% rok wcześniej, ale na Florydzie ten spadek był wyraźniejszy. Przyczyną jest kombinacja czynników: spowolnienie wzrostu cen i spadek rentowności najmu zniechęcają flipperów i landlordów (czynsze przestały rosnąć tak szybko, a koszty – np. ubezpieczenia, podatki – rosną) , do tego doszedł element niepewności ekonomicznej (obawy przed recesją, zmiany polityczne, ryzyko strat na flipach) . Wysokie stopy nieco mniej dotykają inwestorów (wielu kupuje za gotówkę), ale wciąż wpływają na koszt kapitału i skłonność do podejmowania ryzyka.
Konsekwencją odpływu inwestorów (zarówno zagranicznych, jak i krajowych) jest mniejszy popyt spekulacyjny – czyli dokładnie to, co obserwujemy w postaci spadku sprzedaży i rosnącej liczby ofert. Floryda, która jeszcze niedawno przeżywała najazd kupujących „z zewnątrz”, teraz musi bardziej polegać na popycie lokalnym, uzależnionym od dochodów i potrzeb mieszkańców. A ten popyt, jak wspomniano, jest ograniczany przez drogie kredyty i niską dostępność mieszkań na kieszeń lokalnych rodzin. Wielu inwestorów, którzy kupowali na górce cenowej, może stanąć przed dylematem sprzedaży ze stratą lub przeczekania – co tłumaczy rosnącą podaż (niektórzy z nich już wystawiają nieruchomości na sprzedaż, próbując minimalizować straty). Jeśli sytuacja będzie się pogarszać, inwestorzy mogą jeszcze mocniej „uciekać” z rynku florydzkiego, pogłębiając korektę cen. Na razie jednak ich wycofywanie się przebiega względnie uporządkowanie, bez paniki – co sugeruje raczej kontrolowaną normalizację rynku niż gwałtowne załamanie.
Wpływ sytuacji na gospodarkę USA
Floryda jest czwartym co do wielkości stanem USA pod względem populacji i ma znaczący udział w krajowym rynku nieruchomości. Spowolnienie na florydzkim rynku mieszkaniowym może więc mieć odczuwalne skutki gospodarcze zarówno lokalnie, jak i w pewnym stopniu ogólnokrajowo. Sektor nieruchomości i budownictwa to istotna gałąź gospodarki – generuje miejsca pracy (od firm budowlanych po pośredników), wpływa na dochody gospodarstw domowych (przez efekt majątkowy wzrostu/spadku cen domów) i na stabilność sektora finansowego. Oznaki spadku koniunktury na Florydzie mogą zatem sygnalizować osłabienie aktywności w tych obszarach.
Na poziomie lokalnej gospodarki Florydy skutki już są widoczne: mniej sprzedanych domów i wolniejszy obrót to mniejsze prowizje dla brokerów, mniejszy popyt na usługi około-transakcyjne (inspekcje, tytuły, usługi kredytowe), a także niższe wpływy z podatków od transakcji. Budownictwo mieszkaniowe może wyhamować, jeśli zapasy nadal będą rosły – co byłoby uderzeniem, bo w ostatnich latach budownictwo napędzało wzrost PKB Florydy. Pewnym paradoksem jest, że Floryda przez boom pandemiczny stała się lokomotywą wznoszącej fali na rynku nieruchomości USA, a teraz jest jednym z pierwszych dużych rynków wchodzących w fazę korekty. Jeśli korekta ta pogłębi się (np. ceny realnie spadną o kilkanaście procent, a sprzedaż jeszcze bardziej przysiądzie), wzrost gospodarczy Florydy może wyhamowaćbardziej niż w innych stanach. Jednak wpływ na całą gospodarkę USA będzie rozproszony – sytuacja na innych dużych rynkach (jak Teksas, Kalifornia, czy stany Środkowego Zachodu) nie jest identyczna i w wielu regionach wciąż brakuje domów na sprzedaż, co podtrzymuje ceny.
Niemniej ryzyka makroekonomiczne wynikające z sytuacji na Florydzie nie powinny być ignorowane. Po pierwsze, jeśli spadki cen na Florydzie nasiliłyby się i pociągnęły za sobą spadki na innych rynkach, mogłoby to osłabić krajową konsumpcję – właściciele domów czują się wtedy ubożsi i mniej wydają. Po drugie, problem ubezpieczeń na Florydzie(galopujące składki i wycofywanie się firm ubezpieczeniowych ze stanu) może mieć szersze konsekwencje finansowe – potencjalne bankructwa ubezpieczycieli lub interwencje rządowe, które obciążą budżet. To z kolei może wymagać wsparcia federalnego, co czyni z tego problem ogólnokrajowy. Rząd stanowy Florydy już zmaga się z kryzysem ubezpieczeniowym, który określany jest jako „ruina” rynku polis domowych, i jeśli nie zostanie on opanowany, może zdestabilizować rynek kredytów (banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu). Po trzecie, wzrost foreclosures na Florydzie przyciąga uwagę inwestorów finansowych – na razie nie jest duży, ale jeśli by przyspieszył, mógłby rodzić obawy o portfele hipoteczne banków i instytucji (zwłaszcza tych aktywnych na Florydzie). To mogłoby przekładać się na zaostrzenie kryteriów kredytowych w całym kraju, jak bywało w przeszłości.
Aktualnie większość ekonomistów ocenia jednak, że sytuacja Florydy nie stanowi zagrożenia dla stabilności całej gospodarki USA w 2025 roku, a jedynie sygnał lokalnej korekty. Narodowe indeksy cenowe (np. Case-Shiller) odnotowały co prawda spowolnienie wzrostu cen, ale dalekie są od spadków na miarę lat 2008–2009. W skali kraju wciąż brakuje milionów domów (szacuje się niedobór rzędu 4–5 mln jednostek), co ogranicza ryzyko gwałtownego pęknięcia bańki – po prostu w wielu miejscach popyt wciąż przewyższa podaż. W dodatku struktura kredytów hipotecznych jest dziś zdrowsza niż przed kryzysem 2008 (większy odsetek kredytobiorców o stałej stopie, surowsze kryteria udzielania pożyczek w ostatnich latach).
Warto też pamiętać, że Floryda ma unikalne cechy (duży udział inwestorów, ryzyko klimatyczne, specyficzny rynek condo), więc problemy tam występujące niekoniecznie muszą pojawić się w innych stanach. Mimo to, deweloperzy, bankierzy i decydenci będą uważnie śledzić florydzkie wskaźniki – bo stan ten bywa barometrem nastrojów rynku nieruchomości, a w przeszłości (np. w 2006–2007) to właśnie Floryda należała do pierwszych sygnalizujących nadchodzący krach.
Prognozy i ostrzeżenia – recesja czy kontrolowana korekta?
Opinie ekspertów co do dalszego rozwoju sytuacji na florydzkim rynku mieszkaniowym w 2025 r. są podzielone. Pesymiści wskazują, że wiele wskaźników przypomina początki poprzedniego załamania: rosnące zapasy, spadający popyt, wycofujący się inwestorzy i pierwsze oznaki wzrostu niewypłacalności. Nick Gerli, prezes firmy analitycznej Reventure, ostrzega, że wartości domów w niektórych regionach Florydy mogą spaść nawet o 10% w 2025 r., ponieważ rosnąca podaż zderza się ze słabnącym popytem, a do tego dochodzi „katastrofalna” sytuacja rynku ubezpieczeń domowych w tym stanie.
Jego zdaniem miasta takie jak Tampa, St. Petersburg, Sarasota, Punta Gorda czy Naples są najbardziej narażone na znaczące spadki cen, choć jednocześnie przewiduje, że np. Miami może nadal utrzymać względną siłę dzięki specyficznemu popytowi luksusowemu. Ostrzeżenia przed pęknięciem bańki na Florydzie pojawiają się także w mediach branżowych – wskazuje się, że gwałtowne wzrosty cen z ostatnich lat oderwały je od fundamentów (lokalnych dochodów), co w połączeniu z drogim kredytem i kosztami utrzymania może prowadzić do głębszej korekty. Niektórzy analitycy mówią wręcz o Florydzie jako „kanarku w kopalni” sygnalizującym, że jeśli Fed nie obniży stóp, rynek mieszkaniowy w skali kraju może popaść w recesję.
Optymiści i główny nurt ekonomistów są jednak dalecy od wieszczenia powtórki kryzysu 2008. Zarówno agencje rządowe, jak i duże instytucje finansowe przewidują raczej miękkie lądowanie rynku mieszkaniowego. Prognozy Freddie Mac i NAR zakładają, że ceny domów w USA nie spadną drastycznie w 2025 r., a wręcz mogą lekko wzrosnąć – według Freddie Mac średnio o +0,6%, a zdaniem NAR nawet o ok. +2%. To sugeruje, że potencjalne spadki na Florydzie będą miały charakter korygujący lokalne przewartościowanie, a nie ogólnokrajowy krach. Argumentuje się, że wciąż obowiązuje fundamentalna zasada podaży i popytu: niedobór mieszkań w skali kraju chroni przed załamaniem cen, a zdolność kredytowa kupujących jest lepsza niż przed poprzednim kryzysem, więc fala masowych defaultów jest mało prawdopodobna. Ponadto czynniki unikalne dla Florydy (np. szok ubezpieczeniowy po serii huraganów i katastrof budowlanych, jak zawalenie się budynku w Surfside w 2021 r., co doprowadziło do nowych kosztownych regulacji dla budynków condo nie występują w reszcie kraju w takim nasileniu.
W rezultacie, choć widać pewne ostrzegawcze sygnały – takie jak wzrost foreclosures, rekordowa oferta na sprzedaż czy spadki cen w wielu miastach Florydy – to większość ekspertów nie przewiduje ogólnonarodowej recesji napędzanej załamaniem rynku mieszkaniowego w 2025 roku. Bardziej prawdopodobny scenariusz to dalsza lokalna korekta na Florydzie, która ustabilizuje ceny na bardziej przystępnych poziomach, podczas gdy rynek USA jako całość pozostanie względnie stabilny lub lekko wzrostowy. Niemniej, uważne monitorowanie rynku florydzkiego jest zalecane. Jeśli bowiem wskaźniki miałyby się dalej pogarszać – np. ceny spadałyby szybciej niż o te kilka procent, a przejęcia nieruchomości przyspieszyły – wówczas należałoby się liczyć z możliwością szerszych konsekwencji i koniecznością reakcji (np. łagodniejszą polityką monetarną lub interwencjami na rynku ubezpieczeń).
Podsumowanie
Rynek nieruchomości na Florydzie w 2025 r. wykazuje oznaki schłodzenia po okresie boomu: ceny przestały rosnąć, a w wielu rejonach lekko spadły; sprzedaż nieruchomości zmalała do najniższego poziomu od lat; oferta dostępnych domów wyraźnie się powiększyła, zwłaszcza w segmencie mieszkań/condo; oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje wysokie, ograniczając popyt; pojawił się też wzrost liczby foreclosures, a inwestorzy – zarówno zagraniczni, jak i krajowi – wycofują się z rynku. Te sygnały przypominają w pewnym stopniu początkowe fazy poprzednich załamań, jednak skala zjawisk jest na razie umiarkowana. Dane makroekonomiczne i opinie ekspertów sugerują, że mamy do czynienia raczej z kontrolowaną korektą i normalizacją rynku po okresie przegrzania, niż z gwałtownym krachem. Floryda odczuwa skutki własnej hiperaktywności rynkowej z lat pandemii, ale fundamenty rynku mieszkaniowego USA (niedobór podaży w skali kraju, lepsza jakość kredytów) chronią przed scenariuszem głębokiej recesji mieszkaniowej.
Niemniej, ostrożność jest uzasadniona. Istnieją ostrzeżenia, że jeśli negatywne trendy (wzrost zapasów, spadek cen, problemy ubezpieczeniowe) pogłębią się, mogą wpłynąć na szerszą gospodarkę – czy to przez osłabienie sektora budownictwa, czy przez efekt psychologiczny na konsumentów i inwestorów. Floryda jest na radarze ekonomistów jako potencjalny sygnał dla reszty kraju. Na ten moment jednak prognozy bazowe nie przewidują pęknięcia bańki mieszkaniowej w USA w 2025 r., a ewentualne problemy Florydy postrzegane są jako specyficzne i możliwe do opanowania. Równocześnie sytuacja ta stanowi ważną lekcję o wpływie czynników makro na rynki lokalne: polityka wysokich stóp procentowych i szoki kosztowe (ubezpieczenia, rekonstrukcje po klęskach żywiołowych) mogą szybko odwrócić losy nawet „najgorętszego” rynku. Decydenci i uczestnicy rynku będą zatem bacznie obserwować Florydę, aby w porę wychwycić ewentualne oznaki głębszego kryzysu – póki co mamy jednak do czynienia z ostudzeniem rozgrzanej koniunktury, a nie jej załamaniem.
Źródła danych i analizy:
floridarealtors.org Raporty Florida Realtors, Redfin i Zillow (dane sprzedaży, ceny, zapasy)
redfin.com; Federal Reserve/Freddie Mac (oprocentowanie kredytów)
ramseysolutions.com; ATTOM Data (foreclosures)
attomdata.com; Florida Realtors – Profile of International Buyers (inwestycje zagraniczne)
floridarealtors.org; analizy ResiClub, Wall Street Journal, Newsweek (opinie ekspertów i prognozy)
Wszystkie przytoczone statystyki i cytaty pochodzą z najnowszych dostępnych danych z lat 2024–2025.
