Podatki w inwestycjach zagranicznych

Jak optymalizować portfel nieruchomości w 2025 roku?

Inwestycje zagraniczne w nieruchomości a podatki – co musisz wiedzieć w 2025 roku?

Globalizacja rynków finansowych i rosnące zainteresowanie dywersyfikacją kapitału sprawiają, że coraz więcej inwestorów kieruje swoją uwagę na nieruchomości zagraniczne. Lokowanie środków w aktywach poza granicami własnego kraju to sposób nie tylko na zwiększenie potencjalnego zwrotu z inwestycji, ale także na zabezpieczenie kapitału przed inflacją, ryzykiem politycznym czy lokalnymi kryzysami gospodarczymi. Jednak aspekt podatkowy przy inwestowaniu za granicą często decyduje o realnej rentowności przedsięwzięcia.

W 2025 roku systemy podatkowe wielu państw uległy zmianom – część krajów podnosi podatki od najmu i zysków kapitałowych, inne wprowadzają ulgi i preferencyjne reżimy dla zagranicznych inwestorów. Równocześnie obserwujemy wzmożoną współpracę międzynarodową w zakresie raportowania dochodów i ograniczania unikania opodatkowania. To sprawia, że dziś wybór odpowiedniego rynku nieruchomości powinien być ściśle powiązany z analizą przepisów fiskalnych obowiązujących w danym kraju.

W tym artykule przeanalizujemy, jak wygląda opodatkowanie inwestycji w nieruchomości w czterech popularnych lokalizacjach: USA, Paragwaju, Dubaju i krajach Unii Europejskiej. Porównamy poziom podatków od najmu, zysków kapitałowych oraz warunki transferu środków za granicę. Na tej podstawie podpowiemy, jak w 2025 roku najlepiej optymalizować portfel nieruchomości pod kątem podatkowym i jakich błędów unikać.

Czy Twoja strategia inwestycyjna uwzględnia aktualne przepisy podatkowe w danym kraju? Sprawdź, które jurysdykcje oferują największe korzyści, a które mogą negatywnie wpłynąć na rentowność Twoich inwestycji.

USA – wysoka transparentność, ale i rosnące obciążenia

Stany Zjednoczone to rynek nieruchomości, który niezmiennie przyciąga inwestorów z całego świata. Mimo rosnących kosztów, USA pozostają liderem w kategorii przejrzystości rynku, bezpieczeństwa prawnego i stabilności systemu finansowego. Jednak dla zagranicznych inwestorów realnym wyzwaniem są coraz większe obciążenia podatkowe oraz lokalne różnice pomiędzy stanami.

Najem nieruchomości w USA – skomplikowane, ale opłacalne w odpowiednich stanach

Dochód z najmu nieruchomości w USA podlega federalnemu podatkowi dochodowemu, którego stawki w 2025 roku wynoszą od 10% do 37%, w zależności od wysokości przychodów. Dodatkowo, większość stanów nakłada własny podatek stanowy od dochodu – średnio od 3% do nawet 13,3% (jak w Kalifornii). Istnieją jednak wyjątki, takie jak Floryda, Teksas i Nevada, gdzie nie pobiera się podatku stanowego, co znacznie poprawia rentowność inwestycji.

Inwestorzy mogą korzystać z licznych odliczeń podatkowych – odpisy amortyzacyjne nieruchomości, koszty zarządzania, remontów, a nawet część odsetek od kredytów hipotecznych można uwzględnić przy obliczaniu dochodu netto do opodatkowania.

Zyski kapitałowe – podatek federalny i pułapki stanowe

Sprzedaż nieruchomości w USA wiąże się z podatkiem od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax). Dla inwestorów zagranicznych podstawowa stawka wynosi 15% lub 20%, zależnie od poziomu całkowitego dochodu. Dodatkowo może dojść do tego Net Investment Income Tax w wysokości 3,8%, nakładany na inwestorów z wyższymi dochodami.

Co ważne, niektóre stany, jak Nowy Jork czy Kalifornia, doliczają własny podatek od zysków kapitałowych – często traktowany jako część podatku dochodowego. Natomiast w stanach bez podatku dochodowego, takich jak Teksas czy Nevada, inwestor może uniknąć tej dodatkowej daniny.

Repatriacja zysków – pełna transparentność i obowiązki raportowe

USA nie ograniczają repatriacji zysków przez inwestorów zagranicznych. Przelewy z USA do kraju rezydencji są legalne i nie podlegają bezpośredniemu opodatkowaniu. Jednakże wszelkie dochody osiągane w Stanach muszą zostać prawidłowo zgłoszone do amerykańskiego Internal Revenue Service (IRS), a następnie w kraju rezydencji inwestora zgodnie z lokalnymi przepisami podatkowymi.

Należy także pamiętać o obowiązku przestrzegania przepisów dotyczących Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) – sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta skutkuje automatycznym potrąceniem 15% wartości transakcji na poczet podatku federalnego, zanim środki trafią do inwestora. Potrącenie to można zredukować po złożeniu odpowiedniej dokumentacji do IRS.

USA w 2025 roku – rynek dla świadomych inwestorów

Chociaż USA oferują bezkonkurencyjną płynność rynku nieruchomości i dostęp do rozwiniętego sektora finansowego, to rosnące podatki i bardziej restrykcyjne przepisy w 2025 roku sprawiają, że optymalizacja struktury inwestycyjnej staje się kluczowa. Inwestorzy coraz częściej korzystają ze spółek typu LLC zarejestrowanych w stanach przyjaznych podatkowo lub włączają USA w międzynarodowe struktury holdingowe, aby ograniczyć obciążenia fiskalne.

Dla inwestorów poszukujących bezpiecznych i transparentnych rynków USA wciąż pozostają atrakcyjną destynacją, choć coraz częściej wymagają wsparcia profesjonalnych doradców podatkowych i prawnych, aby zminimalizować koszty.

Paragwaj – niski podatek i prosta struktura

Paragwaj staje się jednym z najbardziej niedocenianych, a jednocześnie atrakcyjnych rynków nieruchomości w Ameryce Południowej. Stabilność makroekonomiczna, niska inflacja oraz prosty i przyjazny system podatkowy przyciągają coraz więcej inwestorów zagranicznych, szczególnie tych poszukujących efektywnej optymalizacji podatkowej.

Najem nieruchomości – korzystna stawka 8% i uproszczone rozliczenia

Dochód z najmu nieruchomości w Paragwaju obciążony jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych (IRP) w wysokości 8% liczonym od przychodu netto, czyli po odliczeniu kosztów operacyjnych, takich jak utrzymanie nieruchomości, zarządzanie czy amortyzacja. Paragwaj oferuje jedne z najprostszych procedur podatkowych w regionie – deklaracje można składać online, a system fiskalny jest przewidywalny i przejrzysty.

Dzięki brakowi lokalnych podatków stanowych czy miejskich od dochodu z najmu, inwestorzy zagraniczni mogą liczyć na realnie niższe obciążenia niż w większości krajów Ameryki Łacińskiej. Istotnym atutem jest także brak obowiązkowych podatków od przychodów uzyskiwanych za granicą – Paragwaj stosuje system terytorialny, co oznacza, że opodatkowaniu podlegają jedynie dochody uzyskane lokalnie.

Zyski kapitałowe – najniższe w regionie

Sprzedaż nieruchomości w Paragwaju wiąże się z podatkiem od zysków kapitałowych na poziomie 8%. Stawka ta dotyczy różnicy pomiędzy ceną nabycia a ceną sprzedaży nieruchomości, po uwzględnieniu amortyzacji i kosztów transakcyjnych. Warto podkreślić, że Paragwaj nie pobiera podatku od wzrostu wartości nieruchomości w okresie posiadania, co w praktyce dodatkowo zwiększa rentowność.

W przeciwieństwie do wielu państw regionu, Paragwaj nie nakłada podatku od wartości nieruchomości (property tax) w większości prowincji, co znacząco obniża roczne koszty utrzymania portfela inwestycyjnego.

Transfer środków za granicę – brak ograniczeń kapitałowych

Paragwaj jest jednym z nielicznych krajów w Ameryce Południowej, który nie stosuje żadnych formalnych ograniczeń kapitałowych. Inwestorzy mogą swobodnie transferować zyski z najmu oraz środki ze sprzedaży nieruchomości za granicę bez konieczności uiszczania dodatkowych podatków od transakcji walutowych.

Przelewy z banków paragwajskich do zagranicznych kont są szybkie i nie podlegają specjalnym procedurom w zakresie kontroli kapitałowych. Dzięki otwartemu systemowi finansowemu Paragwaj jest często wybierany jako element międzynarodowych struktur holdingowych dla inwestorów z Europy i Azji.

Paragwaj w 2025 roku – niszowy, ale strategiczny rynek

W 2025 roku Paragwaj staje się alternatywą dla klasycznych „rajów podatkowych”, przyciągając inwestorów nie tylko niskimi stawkami podatkowymi, ale też niskimi kosztami zakupu nieruchomości. Ceny gruntów i budynków komercyjnych pozostają na relatywnie niskim poziomie w porównaniu do krajów sąsiednich, jak Brazylia czy Argentyna.

Rosnące zainteresowanie tym rynkiem wymaga jednak ostrożności – brak super szybkiej płynności rynku wtórnego i mniejsza przejrzystość sektora bankowego sprawiają, że Paragwaj rekomendowany jest głównie inwestorom przygotowanym na średnio- i długoterminowy horyzont inwestycyjny.

Dubaj – raj podatkowy bez podatku od dochodu

Dubaj od lat zajmuje czołowe miejsce w rankingach najbardziej przyjaznych inwestorom międzynarodowym jurysdykcji. Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości, brak podatku dochodowego i pełna swoboda przepływu kapitału sprawiają, że Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA), a w szczególności Dubaj, są kluczowym punktem na mapie globalnych inwestorów.

Najem nieruchomości – brak podatku dochodowego i uproszczone rozliczenia

W Dubaju inwestorzy zagraniczni są w wyjątkowo korzystnej sytuacji – dochód z najmu nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i spółek będących właścicielami nieruchomości. Brak podatku dochodowego czyni Dubaj jednym z najbardziej efektywnych podatkowo rynków najmu na świecie.

Inwestorzy ponoszą jedynie opłaty administracyjne, jak roczna opłata za rejestrację umowy najmu w systemie Ejari czy koszty zarządzania nieruchomością. Warto podkreślić, że Dubaj zapewnia stabilność przepisów i brak ukrytych danin, co przekłada się na prostotę w planowaniu inwestycji i bieżącym zarządzaniu najmem.

Zyski kapitałowe – pełna swoboda bez podatku

Sprzedaż nieruchomości w Dubaju nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od zysków kapitałowych – niezależnie od wartości nieruchomości ani wysokości osiągniętego zysku. To jedna z kluczowych przewag konkurencyjnych Dubaju w porównaniu do rynków europejskich czy amerykańskich, gdzie takie zyski są standardowo opodatkowane.

Jedynymi kosztami transakcyjnymi pozostają opłaty rejestracyjne (około 4% wartości nieruchomości) oraz prowizje dla agentów nieruchomości. Brak podatku od sprzedaży pozwala inwestorom na maksymalizację marży i reinwestowanie zysków bez dodatkowych obciążeń fiskalnych.

Transfer środków za granicę – swobodny przepływ kapitału

Dubaj, jako globalne centrum finansowe, oferuje pełną swobodę transferu środków za granicę. Nie istnieją limity ani restrykcje dotyczące przekazywania środków z najmu lub sprzedaży nieruchomości do kraju rezydencji inwestora.

Infrastruktura bankowa Dubaju zapewnia łatwy dostęp do kont walutowych w USD, EUR i AED, a inwestorzy mogą korzystać z rozbudowanej sieci banków międzynarodowych. Dodatkowym atutem jest brak podatku u źródła nałożonego na transferowane środki, co sprawia, że całość zysków może być repatriowana bezpośrednio.

Dubaj w 2025 roku – bezpieczeństwo i przewidywalność

W 2025 roku Dubaj pozostaje stabilnym hubem inwestycyjnym, szczególnie dla inwestorów poszukujących optymalizacji podatkowej oraz bezpiecznego miejsca do przechowywania kapitału. Należy jednak pamiętać, że od 2023 roku ZEA wprowadziły 9% podatek CIT dla firm osiągających przychody powyżej 375 000 AED rocznie, jednak dotyczy on wyłącznie działalności gospodarczej, a nie dochodu z najmu prywatnych nieruchomości.

Dubaj oferuje inwestorom elastyczne struktury prawne, takie jak spółki offshore lub specjalne strefy ekonomiczne (np. Dubai International Financial Centre – DIFC), które pozwalają dodatkowo zabezpieczyć aktywa i korzystać z ochrony prawnej w systemie common law.

Dzięki stabilności prawnej i gospodarce otwartej na kapitał zagraniczny, Dubaj pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych miejsc do budowy portfela nieruchomości dla osób poszukujących zarówno wysokich zysków z najmu, jak i pełnej kontroli nad przepływem kapitału.

UE – różnice między państwami członkowskimi

Unia Europejska to rynek o ogromnym potencjale inwestycyjnym, ale także duża różnorodność systemów podatkowych. Inwestorzy planujący zakup nieruchomości w UE muszą uwzględnić nie tylko poziom podatków, ale również lokalne regulacje prawne, które wpływają na koszty najmu, sprzedaży i transferu zysków. W 2025 roku UE coraz mocniej harmonizuje przepisy w zakresie raportowania i walki z unikanie opodatkowania, ale stawki i szczegółowe zasady nadal różnią się znacząco między państwami.

Najem nieruchomości – zależność od kraju i lokalne preferencje

Dochód z najmu nieruchomości w UE opodatkowany jest według lokalnych przepisów podatkowych, które różnią się w zależności od kraju:

Niemcy – podatek od najmu wynosi od 14% do 45% w zależności od skali podatkowej. Inwestorzy mogą odliczać koszty amortyzacji i utrzymania nieruchomości.
Hiszpania – standardowa stawka dla nierezydentów to 24%, choć rezydenci UE mogą korzystać z niższych stawek.
Polska – w 2025 roku ryczałt od najmu dla osób fizycznych to 8,5% do kwoty 100 000 PLN, a powyżej – 12,5%. Spółki podlegają CIT na poziomie 19%.
Portugalia (NHR) – dla nierezydentów w specjalnym reżimie Non-Habitual Resident dochód z najmu zagranicznego może być zwolniony z podatku przez 10 lat.

Każde państwo UE oferuje własne ulgi i zachęty dla inwestorów – od odliczeń na remonty, po preferencyjne stawki dla wynajmu długoterminowego lub dla lokali mieszkalnych.

Zyski kapitałowe – system progresywny i wyjątki lokalne

Podatek od zysków kapitałowych w UE waha się najczęściej w przedziale 19–28%, ale niektóre kraje oferują ulgi w przypadku reinwestycji lub dłuższego okresu posiadania nieruchomości.

Francja – ulga za posiadanie nieruchomości powyżej 22 lat (zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych).
Hiszpania – możliwość obniżenia podatku przy reinwestycji w nieruchomość podstawową.
Niemcy – zwolnienie z podatku po 10 latach posiadania nieruchomości prywatnej.

W przypadku spółek kapitałowych, większość krajów UE stosuje CIT w przedziale od 15% (Węgry) do 25% (Niemcy, Holandia).

Transfer środków za granicę – brak barier, ale obowiązki sprawozdawcze

W UE obowiązuje pełna swoboda przepływu kapitału – inwestorzy mogą bez przeszkód transferować środki pomiędzy krajami członkowskimi oraz poza Unię. Należy jednak pamiętać, że w ramach unijnych przepisów AML (Anti-Money Laundering) i CRS (Common Reporting Standard) banki automatycznie raportują transakcje i stan kont do administracji podatkowej w kraju rezydencji inwestora.

W praktyce oznacza to, że choć sam przelew środków nie jest obciążony podatkiem, to dochody z najmu lub zyski ze sprzedaży nieruchomości muszą być wykazane w zeznaniu podatkowym rezydenta zgodnie z przepisami jego kraju zamieszkania.

UE w 2025 roku – stabilność, ale coraz większe obciążenia

Mimo że kraje UE oferują inwestorom z zagranicy dobrze rozwinięte rynki nieruchomości oraz stabilne systemy prawne, rosnące podatki i nowe regulacje dotyczące ESG (Environmental, Social, Governance) wpływają na koszty inwestycji.

Zielone certyfikaty oraz standardy energooszczędności zaczynają być obowiązkowe w niektórych krajach UE dla nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
Rosną także koszty compliance – w tym obowiązki sprawozdawcze i lokalne przepisy dotyczące ochrony praw najemców.

Dla inwestorów szukających bezpieczeństwa i przewidywalności UE pozostaje atrakcyjnym wyborem, ale optymalizacja podatkowa wymaga większej precyzji niż w jurysdykcjach takich jak Dubaj czy Paragwaj. Coraz więcej inwestorów rozważa budowanie struktur holdingowych w krajach o niższym CIT, np. w Luksemburgu czy na Malcie, aby efektywniej zarządzać portfelem w całej Unii.

Podsumowanie – jak optymalizować inwestycje w nieruchomości za granicą w 2025 roku?

Rynki zagraniczne oferują inwestorom znacząco odmienne warunki podatkowe, które wprost przekładają się na rentowność inwestycji w nieruchomości. Analizując najważniejsze destynacje w 2025 roku, można wyróżnić kilka kluczowych wniosków:

Dubaj pozostaje najatrakcyjniejszą jurysdykcją dla inwestorów, którzy chcą uniknąć podatków od najmu i zysków kapitałowych, a przy tym cenią pełną swobodę przepływu kapitału.
Paragwaj to niedoceniany rynek z bardzo niskimi podatkami i minimalnymi barierami prawnymi, który może stanowić doskonałe uzupełnienie portfela inwestora szukającego alternatyw poza tradycyjnymi rynkami.
USA nadal przyciągają bezpieczeństwem i płynnością rynku, ale rosnące obciążenia podatkowe i skomplikowana struktura federalno-stanowa wymagają starannego planowania i korzystania z lokalnych ulg.
UE daje stabilność prawną i gospodarczo rozwinięte rynki, ale systemy podatkowe w państwach członkowskich są coraz mniej korzystne dla inwestorów zagranicznych, zwłaszcza w kontekście opodatkowania zysków kapitałowych i obowiązków raportowych.

Rekomendacje dla inwestorów:

Segmentacja portfela – rozważ rozdzielenie inwestycji między kilka jurysdykcji, łącząc rynki niskopodatkowe (Dubaj, Paragwaj) z rynkami o większej płynności (USA, UE).
Korzystanie z lokalnych struktur prawnych – w USA rozważ zakładanie spółek typu LLC w stanach przyjaznych podatkowo (np. Wyoming), a w Dubaju utworzenie spółki offshore lub podmiotów w strefach wolnocłowych.
Analiza umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT) – szczególnie w przypadku transferów z UE i USA do krajów rezydencji, gdzie unikanie podwójnej daniny może istotnie wpłynąć na wyniki inwestycyjne.
Bieżące śledzenie zmian prawnych – 2025 rok przynosi nowe regulacje w UE (ESG, compliance), a także dalszą reformę globalnego systemu podatkowego (np. OECD Pillar Two), które mogą zmienić atrakcyjność poszczególnych rynków.
Profesjonalne doradztwo podatkowe – inwestowanie w nieruchomości za granicą wymaga obecnie współpracy z doradcami specjalizującymi się w międzynarodowej optymalizacji podatkowej i zarządzaniu ryzykiem prawnym.

Ostateczny wniosek

W 2025 roku kluczowe dla inwestora nie jest już tylko „gdzie kupić nieruchomość”, ale „jak efektywnie zarządzać portfelem na poziomie strukturalnym i podatkowym”. Im większy kapitał i bardziej zdywersyfikowany portfel, tym bardziej opłacalne staje się wdrożenie wielopoziomowych struktur holdingowych i aktywne zarządzanie podatkami.