Biznes
09 lt.. 2021

Inwestycje w nieruchomości jak się za to zabrać?

Inwestycja w nieruchomości coraz bardziej popularna

Inwestowanie oraz lokowanie środków finansowych w szeroko rozumiany rynek nieruchomości staje się coraz bardziej powszechne i modne. Po licznych wahaniach na ogólnoświatowym rynku finansowym, po kryzysach gospodarczych, a także niezliczonym zmianach kursów walut, inwestowanie zgromadzonego kapitału w branżę związaną z rynkiem nieruchomości jest jednym z najbezpieczniejszych rozwiązań jakie są dostępne obecnie. Co więcej, wskazać bezsprzecznie należy, iż oprócz tego, iż jest jedna z najbezpieczniejszych opcji dostępnych obecnie, to również wbrew pozorom gwarantuje wysoką stopę zwrotu inwestycji. Zwrot ulokowanego kapitału może się bowiem zwrócić naprawdę bardzo szybko.

Rosnącą tendencję do inwestowania w rynek nieruchomości możemy zaobserwować nie tylko w Polsce, czy też w Europie, ale na całym świecie. Jest to zupełnie globalne zjawisko. Ponadto dokonując swoistej analizy jeżeli chodzi o procesy upadłościowe bądź też restrukturyzacyjne firm budowlanych lub też firm deweloperskich można zauważyć, iż proces uległ zasadniczej zmianie, tj. liczba takich postępowań w sądach powszechnych w Polsce maleje. W związku z powyższym, wnioskować należy, iż biznes polegający na prowadzeniu działalności gospodarczej w segmencie nieruchomości staje się coraz bardziej opłacalny i rentowny również w Polsce. Coraz rzadziej w mediach usłyszymy o kolejnych upadających przedsiębiorcach z branży deweloperskiej. Wręcz przeciwnie – w wielu programach telewizyjnych o tematyce związanej z ekonomią oraz finansami będziemy mogli usłyszeć o opłacalności nabywania mieszkań dedykowanych ściśle pod wynajem. 

Zyski z inwestowania w rynek nieruchomości

W niepewnych czasach związanych z kryzysami finansowymi, a przede wszystkim pandemią koronawirusa (COVID-19) inwestycja w nieruchomości jest najbardziej wymierną z inwestycji, a co najważniejsze może w relatywnie krótkim okresie czasu przynieść naprawdę dobre dochody. W 2020 roku pandemia koronawirusa, która swoim zasięgiem objęła niemal cały świat w sposób klarowny zweryfikowała wydolność poszczególnych gałęzi gospodarki. Pomimo pandemii koronawirusa w dalszym ciągu możemy dostrzec powstające wokół inwestycje w nowe obiekty budowlane. Na marginesie można wskazać to, iż branża związana z rynkiem nieruchomości naprawdę w sposób mało znaczący odczuła skutki stanu epidemii w Polsce, ale również poza jej granicami. Pracownicy z tego segmentu gospodarki zazwyczaj nie mieli przez długi czas zamrożonych wynagrodzeń, a po okresie ścisłej izolacji, jaka miała miejsce tuż po wybuchu pandemii koronawirusa w Polsce, niemal od razu wrócili do swoich obowiązków zawodowych. Powyższe wiązać należy z utrzymaniem płynności finansowej w firmach działających na rynku nieruchomości, czy też nawet w branży deweloperskiej.

Pandemia nie spowodowała takiego zamieszkania na tym rynku, który mógłby doprowadzić do tego, iż inwestorzy mogliby się gwałtownie wycofywać z podjętych inwestycji czy też projektów. To zdecydowanie dobry znak, który pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość branży związanej z nieruchomościami. Inwestycje w rynek nieruchomości należy jednak rozumieć w sposób bardzo szeroki. Zyski z inwestowania mogą zostać bowiem wygenerowane poprzez kupowanie nieruchomości dedykowanych ściśle na wynajem, ale również dochody mogą być generowane poprzez budowanie nowych obiektów budowlanych i ich późniejszą sprzedaż (tj. działalność na tzw. rynku pierwotnym).

Wielu ekspertów z dziedziny finansów jest ze sobą w pełni zgodnych co do możliwie szybkiej, aczkolwiek naprawdę wysokiej stopy zwrotu inwestycji w nieruchomości. Oczywiście w zależności od danej inwestycji, skali podejmowanych w związku z daną inwestycją działań, stopa zwrotu będzie kształtowała się nieco inaczej. Jednak bez wątpienia już przy inwestycji polegającej na najmie lokalu mieszkalnego o powierzchni oscylującej w granicach wynoszących około pięćdziesięciu lub sześćdziesięciu metrów kwadratowych, stopa zwrotu inwestycji może sięgnąć kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu procent i to naprawdę w niedługim czasie.

Najlepsze lokalizacje na zakup nieruchomości pod inwestycje

Rynek nieruchomości rośnie w siłę niemal na całym świecie. Pomimo upływu lat i zmieniających się bardzo gwałtownie przemian społeczno – gospodarczych w dalszym ciągu do najbardziej popularnych lokalizacji należy zaliczyć Stany Zjednoczone i Europę Zachodnią. Oczywiście, jeżeli mamy na myśli Europę Zachodnią, czyli kraje europejskie należące do tzw, starej unii, wskazać należy na ich stolice.

Londyn, Berlin, Paryż czy też Rzym to w dalszym ciągu, nieprzerwanie jedne z tzw. topowych lokalizacji pod inwestycje. Jednak uzupełnić powyższe należy poprzez wskazanie, iż dotyczy to inwestycji na naprawdę wysoką skalę, bowiem ceny w wyżej wymienionych europejskich stolicach są bardzo wysokie, a często pozostają jedynie w planach niektórych nawet całkiem prężnie funkcjonujących przedsiębiorców. Jeżeli chodzi o Europę Zachodnią w dalszym ciągu niesłabnącą popularnością cieszą się te największe metropolie. Oprócz europejskich stolic można tutaj wymienić takie miasta jak Monachium, Mediolan czy Lyon. Ceny w tych lokalizacjach mogą być nieco niższe niż ceny w stolicach krajów Europy Zachodniej, a mimo to mogą stanowić ciekawą alternatywę. 

Rynek nieruchomości w Polsce

Rynek nieruchomości w Polsce ma się nadzwyczaj dobrze. Od kilku lat możemy zaobserwować bowiem tendencję zwyżkową jeżeli chodzi o liczbę nowych inwestycji. Co więcej, zauważyć także należy, iż z roku na rok znacząco wzrasta liczba firm deweloperskich. Powstaje również wiele wyspecjalizowanych firm doradczych, które świadczą wąsko określone usługi jeżeli chodzi o kompleksowe doradztwo w zakresie inwestycji w rynek nieruchomości.

Badania pokazują, iż ceny mieszkań są coraz wyższe. Ponadto, wzrastają również ceny gruntów, w tym przede wszystkim działek budowlanych. Obecnie zakup uzbrojonej już działki budowlanej o powierzchni około dziesięciu arów, zlokalizowanej w średniej wielkości mieście to już koszt rzędu około osiemdziesięciu, a nawet stu tysięcy złotych. Oprócz wzrostu cen nieruchomości w Polsce można również dostrzec zjawisko kupowania nieruchomości na licytacjach komorniczych. Powyższe staje się coraz bardziej powszechnym procesem.

Nie bez znaczenia pozostaje zatem to, iż na licytacji komorniczej można nabyć nieruchomość niekiedy za 1/4 jej rynkowej, rzeczywistej wartości. Oczywiście, z reguły nieruchomości nabywane na licytacjach komorniczych nie są w bardzo dobrym stanie. Jednak podkreślić należy, iż cena, za którą dana nieruchomość została zakupiona jest w stanie zrekompensować potencjalnemu przedsiębiorcy ewentualne koszty związane z czynnościami naprawczymi, a nawet przeprowadzeniem kapitalnego remontu takiej nieruchomości.

Łatwo jest policzyć, iż na jednej takiej inwestycji, dany przedsiębiorca może zarobić około pięćdziesięciu tysięcy złotych, przy założeniu, że dokonał zakupu nieruchomości – lokalu mieszkalnego składającego się z dwóch pokoi na licytacji komorniczej. Przedsiębiorcy, którzy prowadzą jednocześnie swoje firmy z usługami ogólnobudowlanymi mogą w sposób jeszcze bardziej efektywny minimalizować koszty takiej inwestycji. 

Ciekawe miejsce na inwestycje w Polsce

Oprócz dużych aglomeracji miejskich inwestorzy bardzo chętnie prowadzą swoją działalność w ściśle określonych regionach Polski. Jeżeli działalność danego inwestora nie jest skoncentrowana za granicą, wówczas najchętniej wybieranymi kierunkami na inwestycje w szeroko rozumiany rynek nieruchomości są przede wszystkim: Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia oraz Sopot; województwo pomorskie), Warszawa województwo mazowieckie), Kraków (województwo małopolskie), Poznań (województwo wielkopolskie), Wrocław (województwo dolnośląskie). Oczywiście, działalność taka jest prowadzona także na obrzeżach większych metropolii, a nawet w średnich oraz małych miastach, aczkolwiek nie odbywa się to wówczas na taką skalę, jak ma to miejsce na przykład w stolicy (województwo mazowieckie).

Wprost proporcjonalnym do liczby danych inwestycji w konkretnym regionie jest wysoka cena za jeden metr kwadratowy lokalu mieszkalnego, czy też odpowiednio jeden ar działki budowlanej. Nie jest tajemnicą, iż ceny mieszkań w stolicy to już koszt nawet dziesięciu tysięcy złotych za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej, a cena za relatywnie niewielką pod względem powierzchni działkę budowlaną może wynieść nawet kilkaset tysięcy złotych. Co równie istotne, lokalizacja wyżej wymienionych nieruchomości nie musi mieć wcale charakteru prestiżowego (na przykład mieszkanie w ścisłym centrum stolicy), a pomimo to cena takiej nieruchomości i tak będzie bardzo wysoka. Rynek obserwuje również rozmaite tendencje jeżeli chodzi o nowe lokalizacje. Jako istotny przykład można tutaj wskazać Bieszczady.

Jest to teren jeszcze nie tak popularny jak Zakopane, ale równie piękny, malowniczy i atrakcyjny pod względem turystycznym. W tym regionie powstaje wiele inwestycji w branży nieruchomości, powstaje wiele hoteli oraz pensjonatów. Równie ciekawą opcją pod inwestycję w rynek nieruchomości są takie miasta jak Szczecin czy też Białystok. W tych regionach Polski mamy bowiem do czynienia jeszcze z brakiem nasycenia rynku. W dalszym ciągu brakuje mieszkań, jest bardzo duże zainteresowanie jeżeli chodzi o pierwotny segment tego rynku. Oczywiście wskazać należy, iż ceny nieruchomości zlokalizowanych na Podlasiu bądź też na Pomorzu Zachodnim nie są nawet porównywalne do cen mieszkań w Warszawie, Krakowie czy też w Trójmieście, aczkolwiek w dalszym ciągu mogą legitymować się ciekawą, bo dość wysoką stopą zwrotu danej inwestycji.

Na marginesie można dodać, iż cena za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w ciekawej lokalizacji w Szczecinie może sięgać rzędu siedmiu, a nawet ośmiu tysięcy złotych.  

Kierunek rozwoju rynku nieruchomości w Polsce

Z badania powszechnie obowiązujących trendów na rynku nieruchomości w Polsce w najbliższym czasie niewiele się zmieni. W dalszym ciągu będziemy mogli bowiem obserwować wzrost cen nieruchomości. W tym miejscu szczególną uwagę należy zwrócić jednak na to, iż wzrosty cen nie będą tak szybkie i gwałtowne, aczkolwiek pomimo wszystko będą w sposób systematyczny rosnąć. Taka tendencja będzie się utrzymywać jeszcze jakiś czas.

Powyższe dotyczy zarówno mieszkań, jak również działek budowlanych. Oprócz tego, na przykład koszt budowy będzie coraz droższy. Nie będzie się tak działo jedynie za sprawą wygórowanych cen działek budowlanych, ale również poprzez równoległy wzrost cen materiałów budowlanych. Należy w tym miejscu zauważyć, iż te dwa segmenty rynku są ze sobą ściśle związane oraz skorelowane, a co za tym idzie, wzrost cen nieruchomości siłą rzeczy przekłada się również na wahania cenowe na rynku materiałów budowlanych i w konsekwencji powoduje ich zwiększenie.

W Polsce funkcjonować będzie również coraz więcej firm prowadzących działalność gospodarczą w branży deweloperskiej. Mieszkania z tzw. rynku pierwotnego będą coraz bardziej popularne, a także dostępne. W związku z coraz częściej obserwowaną stagnacją na rynku nieruchomości komunalnych oraz zmniejszaniem zasobów mieszkaniowych gmin w Polsce, mieszkańcy będą zmuszeni inwestować i nabywać nieruchomości lokalowe z tzw. rynku pierwotnego. Jednak zgodnie z zapowiedziami banków, otrzymanie kredytu na zakup nieruchomości (mieszkania bądź też domu) będzie coraz bardziej trudniejsze i skomplikowane.

Na przestrzeni lat znacząco wzrosły wysokości wkładów własnych jakie powinni posiadać potencjalni kredytobiorcy. Nie jest całkowicie wykluczone, iż z biegiem czasu, aby móc ubiegać się o finansowanie inwestycji w postaci budowy domu bądź też zakupu własnego mieszkania będzie koniecznym dysponowanie wkładem własnym już na poziomie oscylującym wokół nawet czterdziestu procent wartości całościowej danej inwestycji. Powyższe może zatem generować znaczące utrudnienia, a co więcej może powodować wykluczenia z możliwości ubiegania się o sfinansowanie takiej inwestycji.