Biznes
23 Lip. 2020

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości w Polsce?

Już od dziesiątek lat nieruchomości uchodzą za coś, w czym warto ulokować swoje pieniądze, a co jest w stanie przynosić nam stały zysk po zaledwie jednorazowym wkładzie. Sytuacja, w której ich ceny stabilnie trzymają się wysokiego pułapu, a nawet idą w górę utrzymuje się od przeszło półwiecza, a ludzie, którym uda się uzbierać odpowiedni budżet coraz chętniej na nie stawiają. Czy rzeczywiście inwestycja w nie jest opłacalna? Jakie ryzyko może się z nią wiązać? Jakie mieszkanie zakupić i gdzie to zrobić, by jego wynajem przynosił najwięcej korzyści? Te, ale i inne aspekty związane z inwestowaniem w nieruchomości poruszymy w tym artykule.

Zalety inwestowania w nieruchomości – czy to rzeczywiście się opłaca?

Inwestowanie w nieruchomości, niezależnie od miasta, jakie wybierzemy (więcej na temat tych z największym potencjałem – poniżej) nie bez powodu cieszy się tak dużym zainteresowaniem wśród osób bardziej zamożnych. Towarzyszy mu sporo zalet,w tym to, że:

  • Popyt na mieszkania nigdy nie spada – jeżeli wybierzemy lokum we właściwym mieście i odpowiedniej lokalizacji, zainteresowanie nim nie będzie słabło z czasem. Nie będziemy więc ryzykować żadnego przestoju, obecnego w wielu innych formach inwestycji.
  • Kredyty hipoteczne są oprocentowane niżej, niż pożyczki – na rynku nie ma zbyt wielu rzeczy, w które możemy zainwestować posiadając zaledwie 10% wartości ceny inwestycji. Mieszkanie jest jedną z tych rzeczy. Nie dość, że kredyty hipoteczne są tańsze od standardowych pożyczek to jeszcze dają nam możliwość natychmiastowego rozporządzania naszym mieniem.
  • Istnieje realna szansa na wzrost wartości nieruchomości – te już od wielu lat zyskują na wartości – nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie (a nazywa się nim kilkadziesiąt lat naprzód) miało się to zmienić.
  • Mamy praktycznie zerowe ryzyko utraty całego kapitału – mieszkanie jest jedną z najbezpieczniejszych inwestycji. Wynajmując je – zarabiamy. Jeśli jednak, z jakichkolwiek powodów, będziemy chcieli się wycofać, będziemy mogli je sprzedać, zazwyczaj na tym zarabiając (a na pewno nie tracąc).
  • Nieruchomości potrafią być znakomitym dochodem pasywnym – po przejściu przez pierwszy etap, a zatem zakup, wyremontowanie i znalezienie najemcy, możemy rozciągnąć się na kanapie i oczekiwać na zysk. Co miesiąc na nasze konto będzie trafiała mniej lub bardziej znaczna kwota, zależna od rodzaju inwestycji (jakie mieszkanie nabyć? – o tym opowiemy w dalszej części poradnika). Bez żadnych dalszych działań z naszej strony.

Kawalerka, 2 pokojowe, a może większe mieszkanie? Jakie najlepiej kupić pod wynajem

Już po podjęciu decyzji o zakupie mieszkania z myślą o wynajęciu go zazwyczaj zastanawiamy się nad tym, jaki jego metraż będzie do tego wystarczalny i najbardziej optymalny. Tak naprawdę jednak nie sam on, ale też rozkład całego lokum i ilość pokoi w jego obrębie (często idące w parze z owym rozkładem) mają tutaj zdecydowanie największe znaczenie. Zasada jest prosta: im większe mieszkanie zakupimy, tym więcej będziemy na nim zyskiwać. Konieczne jednak będzie zainwestowanie większej ilości pieniędzy.

Decydując się na kawalerkę będziemy mogli wynająć ją zaledwie jednej osobie (lub parze). Znacznie ogranicza to nasze pole manewru, sprowadzając nasz zysk do jednej opłaty czynszowej opłacanej właśnie przez tę osobę lub parę. Z drugiej jednak strony jest to bardzo wygodne – jeśli wynajmujący okażą się w porządku, nie będziemy mieli z nimi żadnego problemu, a dochód z kawalerki będzie tym prawdziwie pasywnym. Jeden lokator eliminuje możliwość problemów, które mogłyby wynikać z większej ich ilości (imprezy, niedogadywanie się i wiele innych – tego wszystkiego po prostu nie chcemy mieć na głowie).

Inwestując w mieszkanie dwupokojowe nadal jesteśmy w strefie relatywnego komfortu i czegoś, nad czym jesteśmy w stanie bez problemu zapanować i co nie przysporzy nam żadnych problemów w międzyczasie. Jest to opcja bardziej rentowna, bo zarabiamy na dwóch osobach czy parach, które płacą czynsz niewiele mniejszy, niż w przypadku kawalerki (z tym, że każda z nich go płaci). Z odrobiną szczęścia możemy wejść współpracę z lokatorami niekonfliktowymi i stałymi – to właśnie w takich powinniśmy celować.

Zawsze możemy też postawić na mieszkanie większe, trzy-, cztero- czy nawet pięcio- i sześciopokojowe (te ostatnie zazwyczaj będzie trzeba odpowiednio wydzielić, zwłaszcza, jeśli kupuje się mieszkanie w starszej kamienicy). Choć w tych przypadkach nasza inwestycja będzie znacznie większa, tempo jej zwrotu będzie widoczne szybsze, a nasz późniejszy zarobek – jeszcze większy. Potężniejsze pod względem powierzchni i ilości pokoi mieszkania zmuszają nas jednak do większego wysiłku, przede wszystkim pod kątem nawiązywania współpracy z zaufanymi lokatorami, ale też rozwiązywania ewentualnych problemów, które mogą pojawić się w trakcie ich eksploatacji (im większa ilość osób, tym większe prawdopodobieństwo, że będą one generowały problemy). 

Miasta z największym potencjałem pod wynajem

Podchodząc do wyboru konkretnego miejsca (a zatem miasta), w którym zakupimy nieruchomość pod wynajem musimy wpierw zastanowić się nad najpopularniejszym i najbardziej pożądanym przez nas profilem wynajmującego. Nie sposób bowiem kupić mieszkanie – trzeba to zrobić w taki sposób, aby było tanie w zakupie (i ewentualnym remoncie), ale też atrakcyjne właśnie dla potencjalnego najemcy.

Najbardziej pożądaną na rynku grupą wynajmujących są studenci, zwłaszcza Ci najświeżsi, pierwszoroczniacy. Wynajmując im mieszkanie możemy spodziewać się, że zostaną w nim co najmniej kilka lat (do czasu ukończenia studiów – najczęściej trzy lub pięć lat), jeśli oczywiście z mieszkania będą zadowoleni. Wbrew pozorom, studenci są też zazwyczaj najbardziej bezproblemowi – w szczególności jeśli chodzi o rozliczenia (zwykle dokonują ich ich rodzice). Są też bardzo tolerancyjni wobec większej ilości współlokatorów. Pracujący, a zatem kolejna grupa wynajmujących, to najczęściej również studenci (albo świeży absolwenci uczelni), którzy zadomowili się w danym mieście i teraz próbują swoich sił na arenie zawodowej. Choć wymagają więcej, są też w stanie bardziej sowicie zapłacić – w szczególności wtedy, gdy pracują w korporacji i po prostu zarabiają więcej. Oni najchętniej decydują się na wynajem kawalerek, w szczególności takich o nieco wyższym standardzie. Znacznie rzadziej mamy do czynienia z parami oraz rodzinami, które chcą wynająć całe mieszkanie. Ta grupa jest też najbardziej niepewna i choć nie należy tutaj w żaden sposób generalizować, jest ona najrzadszym targetem osób inwestujących w mieszkania na wynajem.

Mając już nakreślony profil osoby lub osób, którym finalnie chcemy wynajmować nasze lokum, możemy przystąpić do wyboru miasta i lokalizacji w jego obrębie. Tutaj również posłużyć się można planowanym “targetem” wynajmu:

  • studentów najłatwiej znajdziemy w miastach słynących z dobrych uczelni o wielu różnych kierunkach i specjalizacjach. Mowa przede wszystkim o Warszawie (która, nota bene, będzie dobrym, ale zarazem najbardziej wymagającym finansowo wyborem w niemal każdym przypadku), Łodzi, Wrocławiu czy Poznaniu. Te miasta mają największy potencjał pod względem wynajmu studenckiego – każdego roku spływa do nich całe mnóstwo młodych ludzi szukających edukacji. Nie każde miasto ma jednak w ofercie nieruchomości, które znajdowałyby się dostatecznie blisko uczelni. Jeżeli takiej nie możemy znaleźć, wybierzmy tą jak najlepiej skomunikowaną, zwłaszcza z centrum i kluczowymi właśnie dla studentów lokalizacjami;
  • pracujących zadowoli zwykle miasto z dużym potencjałem rozwoju właśnie na rynku pracy, ale i takie, w którym nie jest ją trudno zdobyć. Tutaj również wyróżnić należy Warszawę, w której kariera – zwłaszcza w obrębie szczebla korporacyjnego – jest stosunkowo łatwa do rozpoczęcia, a w której każdy chciałby pracować (głównie ze względu na duże zarobki). Lokalizacja naszej nieruchomości w Warszawie właśnie pod kątem pracujących powinna brać pod uwagę sieć komunikacyjną, ale i bliskość najbardziej znanych i zatrudniających najwięcej ludzi korporacji. Pod tym kątem bardzo dobrze jest też zainwestować w wynajem mieszkania w Łodzi – ta jest kolejnym z bardzo rozwojowych miast, które są w stanie wiele zaoferować debiutującym pracownikom. Co ważne, jest też doskonale skomunikowana z Warszawą – bardzo częstym procederem jest dojeżdżanie do pracy właśnie na linii Łódź – Warszawa (ale nigdy nie odwrotnie). Wybierając więc nieruchomość, w którą moglibyśmy zainwestować w Łodzi, a którą chcielibyśmy wynająć osobom pracującym, postawmy na taką zlokalizowaną albo niedaleko biurowców (te skupiają się w okolicach centrum), albo z dobrym dojazdem czy to do nich, czy też do dworca Łódź Fabryczna. Duży potencjał względem pracujących wykazuje też Kraków, dobrze zlokalizowany i chętnie wybierany. Ilość deweloperów, którzy planują swoje inwestycje w jego obrębie może dawać znak do tego, by zainwestować w nim w mieszkanie w stanie deweloperskim – wybór jest duży, a pracy w Krakowie również nie brakuje;
  • rodziny i pary – te, jak już wspomnieliśmy wcześniej, są specyficznym targetem. Z jednej strony bowiem oczekują mieszkania dobrze skomunikowanego, z drugiej – w spokojnej dzielnicy, chętnie na obrzeżach. Inwestując w takie mieszkanie możemy wybrać Warszawę, Poznań czy Kraków, które na swoich obrzeżach potrafią być piękne, a które rodziny bardzo chętnie wybierają jako miejsce do życia. Możemy też postawić na miasta ościenne, znajdujące się na granicach większych aglomeracji. Pamiętajmy jednak, że tutaj z wynajmem będzie nieco ciężej – jeżeli jednak w naszej nieruchomości w bliżej nieokreślonej przyszłości będziemy chcieli zamieszkać (lub po prostu tego nie wykluczamy), możemy się na nie zdecydować.

Ryzyko związane z inwestycją w nieruchomości na wynajem

Inwestowanie w mieszkania na wynajem, chcąc nie chcąc, wiąże się z podejmowaniem pewnego ryzyka – jak w przypadku każdego biznesu inwestycyjnego. Choć są osoby, które nowe nieruchomości kupują bezmyślnie, bez analizy i świadomości czyhających na nie pułapek, warto wiedzieć, co może spotkać nas po drodze i jak na to reagować, jednocześnie nie zniechęcając się. Nieruchomości są dobrym polem do inwestycji. Dobrym, acz nie zawsze bezproblemowym.

Największym ryzykiem, które każdy bierze pod uwagę jest najemca. Aby uniknąć problemów ściśle z nim związanych, musimy nie tylko właściwie go wybrać, ale też kontrolować (mamy do tego prawo, w szczególności na początku, przy zasadnym ograniczonym zaufaniu względem niego). Ważne jest również pobranie od niego kaucji zwrotnej za mieszkanie, sporządzenie szczegółowej inwentaryzacji, ale też przygotowanie odpowiednio rygorystycznej umowy najmu. Uwagę można również zwrócić na źródło dochodów lokatora (na mieszkanie musi być w stanie sobie pozwolić). 

Kolejnym zagrożeniem, którego obawiają się osoby wchodzące na rynek wynajmu nieruchomości są kwestie związane z cenami oraz czynszem. Jest ono praktycznie znikome, pod warunkiem, że nie planujemy szybko sprzedać naszego mieszkania – a jeśli ma ono być naszą inwestycją, zapewne nie mamy tego w planach. Nieruchomość zawsze przynosi nam zysk praktycznie bez dodatkowego wkładu – możliwe jest jednak, że sytuacja z czynszem się zmieni. Może ona jednak pójść w obie strony, delikatnie zmniejszając nasz miesięczny przychód pasywny, albo przeciwnie – zwiększając go, zwykle również w nieznaczny sposób.

Jednym z elementów ryzyka wchodzenia na rynek nieruchomości jest także ten związany ze stanem technicznym mieszkania. Tyczy się on jednak niemal wyłącznie lokali pochodzących z rynku wtórnego. Te nabywane u dewelopera są świeżo wybudowane, a my jesteśmy pierwszymi ich właścicielami – i choć wiele może wyjść w trakcie ich odbioru (jak to się mówi, nie ma ekipy budowlanej, która dopracowałaby wszystko w sposób iście perfekcyjny), na wszystkie elementy mamy gwarancję lub rękojmię (zwykle aż pięcioletnią). To deweloper zobowiązany jest zatem do dbania o to, by spełniały oczekiwania nasze i naszych najemców. Ryzyko na rynku wtórnym możemy zredukować dokładnie oglądając pochodzące z niego mieszkanie jeszcze przed jego zakupem. Warto skorzystać przy tym z pomocy profesjonalisty (na przykład rzeczoznawcy), który pomoże nam w ocenie tego, czy w taką inwestycję warto wchodzić, czy też lepiej odpuścić sobie na rzecz innych. Pamiętajmy, że nieznaczne pomyłki i uszczerbki możemy sami załatać w czasie remontu.