Rynek wynajmu krótkoterminowego przeszedł ogromne zmiany w ciągu ostatnich lat. Jeszcze kilka lat temu Airbnb było złotą kurą znoszącą złote jajka – wielu inwestorów osiągało kilkukrotnie wyższe zyski niż na wynajmie długoterminowym, a popyt na krótkoterminowe pobyty w turystycznych lokalizacjach stale rósł.
Jednak 2025 rok przynosi nowe wyzwania. Coraz więcej miast wprowadza regulacje ograniczające wynajem krótkoterminowy, Airbnb zaostrza swoje zasady, a inflacja i rosnące koszty utrzymania nieruchomości powodują, że zarządzanie wynajmem staje się bardziej wymagające. Do tego dochodzi rosnąca konkurencja – zarówno ze strony hoteli, jak i profesjonalnych operatorów wynajmu krótkoterminowego, którzy zmieniają zasady gry.
Z drugiej strony, długoterminowy wynajem oraz model hybrydowy (czyli połączenie wynajmu krótkoterminowego w sezonie z wynajmem długoterminowym poza sezonem) stają się coraz bardziej popularne. Stabilność dochodów, mniejsze ryzyko regulacji oraz mniej pracy operacyjnej sprawiają, że wielu inwestorów zaczyna przemyśleć swoje strategie.
Czy Airbnb nadal jest najlepszą opcją dla właścicieli nieruchomości? Czy długoterminowy wynajem może być bezpieczniejszym wyborem? A może hybrydowy model pozwala maksymalizować zyski bez dużych problemów operacyjnych?
Przyjrzyjmy się plusom i minusom każdego z tych rozwiązań i sprawdźmy, która strategia jest najbardziej opłacalna w 2025 roku.
Airbnb (wynajem krótkoterminowy) – czy nadal warto?
Wynajem krótkoterminowy przez Airbnb wciąż może być bardzo dochodowy, zwłaszcza w popularnych turystycznie lokalizacjach. Największą zaletą tego modelu jest możliwość dynamicznego ustalania cen, co oznacza, że gospodarze mogą maksymalizować przychody w szczycie sezonu i elastycznie dostosowywać ofertę do zmieniającego się rynku. Dodatkowym atutem jest możliwość korzystania z nieruchomości we własnym zakresie, co przy wynajmie długoterminowym byłoby niemożliwe.
Co sprawia, że Airbnb jest opłacalne?
- Elastyczność cenowa – możliwość dostosowania stawek w zależności od popytu i sezonu.
- Krótsze okresy wynajmu – nieruchomość może być dostępna dla właściciela w dowolnym momencie.
- Większe potencjalne przychody – w topowych lokalizacjach zarobki z wynajmu krótkoterminowego mogą być nawet 2-3 razy wyższe niż przy wynajmie długoterminowym.
Główne wyzwania wynajmu krótkoterminowego
Jednak prowadzenie Airbnb w 2025 roku wiąże się z większymi wyzwaniami niż kilka lat temu. Rynek jest bardziej konkurencyjny, a goście oczekują wyższego standardu i profesjonalnej obsługi. Kluczowe problemy, które mogą wpływać na rentowność Airbnb, to:
- Rosnące koszty operacyjne – częste sprzątanie, naprawy, wymiana wyposażenia i utrzymanie wysokiej jakości wykończenia podnoszą koszty prowadzenia działalności.
- Zmieniające się regulacje – wiele miast ogranicza liczbę dni wynajmu krótkoterminowego, wprowadza obowiązkowe licencje lub podnosi podatki dla gospodarzy.
- Konkurencja – Airbnb przyciąga coraz więcej profesjonalnych operatorów zarządzających wieloma nieruchomościami, co sprawia, że standard obsługi musi być coraz wyższy, aby utrzymać dobrą widoczność i wysoki wskaźnik obłożenia.
Czy warto inwestować w Airbnb w 2025 roku?
Tak, ale… wynajem krótkoterminowy nie jest już pasywnym źródłem dochodu, jak kilka lat temu. Aby Airbnb było rentowne, konieczne jest:
✔ Dostosowanie się do regulacji – sprawdzenie lokalnych przepisów i uzyskanie wymaganych pozwoleń.
✔ Optymalizacja operacyjna – zatrudnienie profesjonalnej ekipy sprzątającej, systematyczne utrzymanie nieruchomości w świetnym stanie i szybka obsługa gości.
✔ Skuteczna strategia marketingowa – dobre zdjęcia, atrakcyjny opis, dynamiczne ceny i świetne recenzje, które pomogą wyróżnić ofertę na tle konkurencji.
Wynajem krótkoterminowy może nadal generować bardzo wysokie zyski, ale wymaga profesjonalnego podejścia i ciągłego dostosowywania się do rynku. Dla tych, którzy szukają bardziej stabilnego modelu, wynajem długoterminowy lub model hybrydowy mogą być ciekawą alternatywą.
Wynajem długoterminowy – stabilność, ale niższe dochody
Wynajem długoterminowy to bardziej tradycyjny model, który gwarantuje stałe dochody i wymaga mniej pracy operacyjnej niż Airbnb. Największą zaletą tej formy wynajmu jest przewidywalność finansowa – niezależnie od sezonu, właściciel otrzymuje regularne wpływy z czynszu. Jest to bezpieczna opcja dla inwestorów, którzy wolą unikać zmienności rynku turystycznego i częstych zmian lokatorów.
Co sprawia, że wynajem długoterminowy jest atrakcyjny?
- Stały dochód – miesięczny czynsz zapewnia regularny przypływ gotówki bez względu na sezonowość rynku.
- Mniej pracy i kosztów operacyjnych – nie ma potrzeby częstego sprzątania, wymiany pościeli czy codziennego zarządzania rezerwacjami.
- Mniejsze ryzyko zmian regulacji – w większości lokalizacji wynajem długoterminowy nie jest objęty tak restrykcyjnymi przepisami jak wynajem krótkoterminowy.
- Mniejsza rotacja lokatorów – podpisując umowę na 6-12 miesięcy, unikasz problemu pustych dni między rezerwacjami.
Największe wyzwania wynajmu długoterminowego
Mimo że wynajem długoterminowy daje stabilność, nie jest idealnym rozwiązaniem dla każdego inwestora. Kluczowe ograniczenia tego modelu to:
- Niższe dochody w porównaniu do Airbnb – w wielu lokalizacjach wynajem krótkoterminowy może przynosić 2-3 razy więcej niż klasyczny najem długoterminowy.
- Ograniczona elastyczność – podpisując umowę najmu na rok lub dłużej, nie masz możliwości dostosowywania cen w zależności od sezonu czy zwiększonego popytu.
- Ryzyko problematycznych najemców – jeśli lokator przestanie płacić lub uszkodzi nieruchomość, procedury eksmisyjne mogą być długie i kosztowne.
- Dłuższy czas na podnoszenie czynszu – w wielu miejscach obowiązują regulacje ograniczające podwyżki czynszu, co może wpływać na rentowność inwestycji.
Czy wynajem długoterminowy to dobry wybór w 2025 roku?
Tak, jeśli priorytetem jest stabilność i minimalny nakład pracy. Wynajem długoterminowy może być świetnym rozwiązaniem w lokalizacjach, gdzie:
✔ Popyt na mieszkania do wynajęcia jest wysoki przez cały rok (np. miasta uniwersyteckie, centra biznesowe).
✔ Regulacje ograniczają wynajem krótkoterminowy lub czynią go mniej opłacalnym.
✔ Właściciel nie chce angażować się w częste interakcje z gośćmi, sprzątanie i zarządzanie nieruchomością na bieżąco.
W 2025 roku wynajem długoterminowy wciąż pozostaje bezpieczniejszym i bardziej przewidywalnym modelem niż Airbnb, ale przynosi niższe zyski i wymaga starannej selekcji najemców. Dla właścicieli, którzy chcą maksymalizować dochody, ale jednocześnie ograniczyć ryzyko i zmienność Airbnb, warto rozważyć model hybrydowy, łączący obie strategie.
Model hybrydowy – Airbnb w sezonie, długoterminowy poza sezonem
Model hybrydowy to połączenie wynajmu krótkoterminowego i długoterminowego, które pozwala na optymalizację dochodów przy jednoczesnym zmniejszeniu ryzyka. Strategia ta polega na wynajmie nieruchomości na Airbnb w szczycie sezonu turystycznego, kiedy ceny i popyt są najwyższe, a następnie przejściu na wynajem długoterminowy w okresach niższego zainteresowania, np. dla pracowników zdalnych, studentów lub ekspatów.
Dzięki temu gospodarze maksymalizują przychody w sezonie, a w mniej dochodowych miesiącach zapewniają sobie stabilny dochód i unikają pustostanów.
Co sprawia, że model hybrydowy jest atrakcyjny?
- Najlepsze z obu światów – wysokie przychody z Airbnb w sezonie i stabilny dochód z najmu długoterminowego poza nim.
- Zmniejszone ryzyko pustostanów – w niskim sezonie nieruchomość nie stoi pusta, bo wynajmowana jest na dłuższy okres.
- Większa elastyczność – właściciel może dostosować strategię w zależności od sytuacji rynkowej, np. wydłużyć okres wynajmu krótkoterminowego, jeśli popyt jest wyższy niż zwykle.
- Mniejsze zużycie nieruchomości – w porównaniu do pełnoetatowego wynajmu krótkoterminowego, który wiąże się z częstymi zmianami gości, hybrydowy model pozwala na dłuższe okresy stabilności.
Największe wyzwania modelu hybrydowego
Mimo wielu zalet, ten model wymaga większej elastyczności i dobrego zarządzania harmonogramem rezerwacji. Kluczowe wyzwania to:
- Trudność w znalezieniu najemców długoterminowych na krótkie okresy – nie każdy chce wynająć dom tylko na kilka miesięcy, dlatego znalezienie odpowiednich lokatorów wymaga dodatkowej strategii.
- Sezonowość w niektórych lokalizacjach – jeśli dany rynek nie ma wyraźnie podzielonych sezonów, model hybrydowy może nie działać tak efektywnie.
- Potrzeba efektywnego zarządzania wynajmem – przechodzenie między wynajmem krótkoterminowym a długoterminowym oznacza konieczność koordynacji sprzątania, marketingu i obsługi gości.
- Możliwe trudności z umowami najmu – wynajmując długoterminowo, trzeba jasno określić zasady dotyczące długości pobytu, aby uniknąć problemów z przedłużaniem umów.
Czy model hybrydowy to dobre rozwiązanie w 2025 roku?
Tak, jeśli właściciel chce zmaksymalizować dochody, ale jednocześnie zminimalizować ryzyko pustostanów. Model ten sprawdzi się w lokalizacjach, gdzie:
✔ Istnieje wyraźny podział na sezon wysoki i niski (np. Floryda, wybrzeża Europy, miasta akademickie).
✔ Jest popyt na wynajem długoterminowy w okresach niskiego sezonu (np. pracownicy zdalni, studenci, ekspaci).
✔ Właściciel chce ograniczyć intensywność wynajmu krótkoterminowego, ale nadal generować wyższe przychody niż w pełnym wynajmie długoterminowym.
Model hybrydowy może być idealnym kompromisem, który łączy wysokie dochody Airbnb z bezpieczeństwem i stabilnością wynajmu długoterminowego. Wymaga jednak bardziej elastycznego podejścia i aktywnego zarządzania, dlatego najlepiej sprawdzi się u gospodarzy, którzy chcą świadomie optymalizować swoją strategię wynajmu.
Podsumowanie: Airbnb czy długoterminowy wynajem? A może hybrydowy model?
W 2025 roku nie ma jednej idealnej strategii wynajmu – wszystko zależy od lokalizacji, regulacji i preferencji właściciela. Airbnb nadal może generować najwyższe przychody, ale wymaga większego zaangażowania, elastyczności i umiejętności radzenia sobie z dynamicznym rynkiem oraz rosnącymi kosztami. Z kolei wynajem długoterminowy oferuje stabilność, ale za cenę niższych zysków i ograniczonej elastyczności.
Dla tych, którzy chcą maksymalizować dochody i jednocześnie ograniczyć ryzyko, model hybrydowy może być najlepszym rozwiązaniem – pozwala zarabiać na Airbnb w sezonie i czerpać stabilny dochód w pozostałych miesiącach.
Co wybrać?
✔ Jeśli masz nieruchomość w turystycznej lokalizacji i jesteś gotów aktywnie zarządzać wynajmem – Airbnb nadal jest najlepszą opcją.
✔ Jeśli wolisz spokój, stabilne dochody i minimum zaangażowania – długoterminowy wynajem zapewni większą przewidywalność.
✔ Jeśli chcesz połączyć wysokie zyski w sezonie z bezpieczeństwem wynajmu długoterminowego poza nim – model hybrydowy może być idealnym kompromisem.
Bez względu na to, którą strategię wybierzesz, najważniejsze jest elastyczne podejście do zmieniającego się rynku. Airbnb wciąż się opłaca, ale tylko dla tych, którzy potrafią dostosować się do nowych realiów i świadomie zarządzać swoją nieruchomością.
