Analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Asunción (Paragwaj)

Wstęp: Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Asunción w ostatnich latach rozwijał się dynamicznie pod wpływem boomu inwestycyjnego i stabilnej sytuacji makroekonomicznej Paragwaju. Ceny nieruchomości osiągnęły poziomy wysokie względem lokalnych dochodów, a wielu właścicieli traktuje swoje mieszkania jako lokatę kapitału. Kluczowe pytanie brzmi: czy w latach 2025–2028 ceny mieszkań w stolicy Paragwaju będą nadal rosły, czy też grozi im spadek bądź stabilizacja? Poniższy raport analizuje dostępne dane historyczne i czynniki rynkowe – popyt, podaż, inwestycje, politykę mieszkaniową, warunki makroekonomiczne oraz lokalne uwarunkowania – aby przedstawić prognozę cen nieruchomości mieszkaniowych w Asunción na lata 2025–2028.

Historyczne ceny nieruchomości (2020–2024)

W latach 2020–2024 ceny mieszkań w Asunción utrzymywały trend wzrostowy, choć tempo tego wzrostu było umiarkowane. Już w 2020 roku pojawiały się głosy o „cenach nieruchomości poszybowanych w chmury”, dostępnych tylko dla niewielkiej zamożnej części społeczeństwa. Pomimo pandemii COVID-19 i spowolnienia gospodarczego w 2020 r., właściciele nieruchomości w Paragwaju rzadko obniżali swoje oczekiwania cenowe. Ekonomiści zauważyli, że ok. 70% właścicieli traktuje swoje nieruchomości jako długoterminową „skarbonkę”, nie spiesząc się ze sprzedażą ani nie obniżając ceny nawet w gorszej koniunkturze. W efekcie nie zaobserwowano spadku cen nawet w latach słabszego wzrostu gospodarczego – zjawisko nietypowe w porównaniu z innymi krajami.

Dane rynkowe wskazują, że w najlepszych dzielnicach Asunción ceny mieszkań wynoszą około 1 400–2 300 USD za m². Dla przykładu, średnia cena zakupu mieszkania w centrum w 2024 r. szacowana była na ok. 10 mln PYG/m², czyli ok. 1 160 EUR/m² (co odpowiada mniej więcej 1 250 USD/m²). Na obrzeżach miasta ceny były niższe – rzędu 4,8 mln PYG/m² (ok. 565 EUR/m²). W porównaniu z końcem poprzedniej dekady oznacza to znaczny wzrost – dla kontekstu, w 2017 r. ceny w dobrych lokalizacjach sięgały ~2 000 USD/m², co już wtedy wywoływało dyskusje o przewartościowaniu. Można więc stwierdzić, że w latach 2020–2024 ceny nominalnie rosły, choć w tempie umiarkowanym, częściowo nadążając za ogólną inflacją i wzrostem dochodów.

Jednocześnie czynsze rosły bardzo powoli, co przekładało się na spadek rentowności najmu. Według Banku Centralnego Paragwaju czynsze w 2023 r. wzrosły średnio tylko o 2,3%, a w 2024 r. o 1,2% – czyli poniżej ogólnej inflacji. W praktyce oznacza to stabilizację realnych stawek najmu, mimo rosnącej podaży mieszkań na wynajem. Dane z 2022 r. pokazują, że tylko 17% gospodarstw domowych w miastach wynajmowało mieszkanie (na obszarach wiejskich zaledwie 2,5%), co sugeruje wysoką własność mieszkań w społeczeństwie. Wysokie ceny zakupu przy niskich czynszach oznaczają niskie stopy kapitalizacji – ok. 4–5% rocznie w najlepszym wypadku, a często bliżej 3–4%.

Popyt i podaż na rynku nieruchomości

Podaż : Asunción doświadczyło w ostatnich latach prawdziwego boomu budowlanego. Deweloperzy zrealizowali i zapowiedzieli dziesiątki nowych projektów mieszkaniowych, w tym wysokościowce w nowym centrum biznesowym miasta. Przykładem jest planowany 250-metrowy drapacz chmur przy Avenida Santa Teresa – projekt, który ma być najwyższym budynkiem Paragwaju. Według medialnych doniesień w 2024 r. w budowie lub planach było łącznie ok. 50 nowych budynków mieszkalnych. Asunción rozrasta się intensywnie – obok ~600 tys. mieszkańców miasta stołecznego, cały zespół miejski liczy już ok. 2,7 mln osób. Dostępność gruntów pod zabudowę jest wciąż duża, a regulacje planistyczne dość liberalne, co oznacza, że podaż nowych mieszkań może rosnąć bez większych ograniczeń w dającej się przewidzieć przyszłości.

Petra Imperiale to planowany najwyższy budynek w Paragwaju, mający osiągnąć 250 metrów wysokości i ponad 60 pięter. Inwestycja ta oferować będzie luksusowe apartamenty oraz ekskluzywne udogodnienia, takie jak spa na 61. piętrze czy baseny infinity z panoramicznym widokiem na miasto.

Paseo 55 to kolejny prestiżowy projekt, który po ukończeniu stanie się jednym z najwyższych budynków mieszkalnych w kraju, oferując apartamenty o wysokim standardzie oraz liczne udogodnienia dla mieszkańców.

Marena wyróżnia się unikatowym konceptem sztucznej laguny, przypominającej karaibskie plaże, co czyni ją pierwszą tego typu inwestycją w Paragwaju.

Jade Park to kompleks trzech wież mieszkalnych, z których najwyższa, Torre Lapacho, osiąga 135 metrów wysokości i 35 pięter. Projekt ten łączy nowoczesną architekturę z bliskością natury, oferując mieszkańcom luksusowe apartamenty z przestronnymi balkonami oraz dostęp do licznych udogodnień, takich jak basen czy siłownia.

Skutkiem boomu deweloperskiego jest rosnąca liczba pustostanów. Spis powszechny z 2022 r. wykazał, że Asunción ma ponad 16 tys. mieszkań niezamieszkanych (ok. 16% ogółu zasobów mieszkaniowych w mieście, po wyłączeniu domków letniskowych i lokali w budowie). Są to zarówno nowe apartamenty wystawione na sprzedaż lub wynajem (ok. 2 920 jednostek), jak i mieszkania trwale opuszczone (1 314, głównie w historycznym centrum). Mieszkania te zwiększają podaż i stanowią konkurencję dla nowych projektów, co w normalnych warunkach wywierałoby presję na obniżki cen lub zatrzymanie wzrostów. W Asunción wielu deweloperów i właścicieli woli jednak przeczekać z nieruchomościami stojącymi pustymi, niż sprzedawać je poniżej oczekiwań – jak wspomniano, traktują je jako bezpieczny magazyn wartości. Niski podatek od nieruchomości (1% wartości katastralnej roczniesprawia, że utrzymywanie pustego lokalu nie generuje wysokich kosztów, co ułatwia „przeczekiwanie” niekorzystnych warunków rynkowych.

Popyt: Zdolność nabywcza lokalnej ludności Paragwaju jest ograniczona – kraj ten wciąż zalicza się do rynków wschodzących o stosunkowo niskich dochodach. Przeciętna pensja netto w 2024 r. wynosiła ok. 370 EUR miesięcznie (równowartość ~400 USD), a średni dochód rozporządzalny jest niewiele wyższy od płacy minimalnej. W konsekwencji tylko wąska klasa średnia i elita mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania w Asunción. Wiele rodzin, zwłaszcza młodych, zaspokaja potrzeby mieszkaniowe poprzez wynajem lub mieszkanie wielopokoleniowe. Dostępność kredytów hipotecznych historycznie była ograniczona głównie do osób zatrudnionych formalnie – w kraju, gdzie ~60% pracowników pracuje w szarej strefie, brak formalnych dochodów utrudnia uzyskanie kredytu. Rządowy program kredytów “Primera Vivienda” prowadzony przez Agencję Finansową Rozwoju oraz projekty budownictwa społecznego Ministerstwa Mieszkalnictwa istnieją, ale skala ich oddziaływania jest niewielka wobec całości rynku

Istotnym czynnikiem napędzającym popyt jest napływ kapitału i osób z zagranicy. Paragwaj ma jedną z najszybciej rosnących populacji w regionie (współczynnik dzietności ok. 2,5) i dodatnie saldo migracji wewnętrznej do miast. Co więcej, w ostatnich latach zauważalny jest wzrost imigracji cudzoziemców: Asunción przyciąga zarówno migrantów zarobkowych z krajów ościennych, jak i tzw. „expatów” szukających taniego i spokojnego miejsca do życia. Według ekspertów w 2023–2024 r. zwiększył się napływ obcokrajowców wynajmujących mieszkania w stolicy – to oni napędzili popyt na nowoczesne apartamenty i najem krótkoterminowy (np. w dzielnicy biznesowej i modnej Villa Morra)

Popyt wewnętrzny również rośnie w miarę urbanizacji – coraz więcej Paragwajczyków przenosi się do aglomeracji stołecznej, a przeciętna wielkość gospodarstwa domowego spadła z 5 osób (w 1950) do 3,5 osoby obecnie, co zwiększa zapotrzebowanie na odrębne mieszkania.

Podsumowując, popyt na mieszkania w Asunción ma dwa filary: ograniczony lokalny popyt efektywny (ze względu na dochody) oraz silny popyt inwestycyjny zagraniczny (oraz w pewnej mierze imigracyjny). Podaż szybko rośnie dzięki boomowi deweloperskiemu, co skutkuje nadwyżką pustych lokali. Te dwa czynniki równoważą się – ceny są utrzymywane przez napływ kapitału i niechęć właścicieli do obniżek, ale rosną wolniej z powodu dużej podaży i ograniczeń popytu lokalnego.

Inwestycje deweloperskie, kapitał zagraniczny i trendy migracyjne

Paragwaj w ostatnich latach wyrósł na nowy „raj” dla inwestorów nieruchomościowych w Ameryce Łacińskiej. W 2023 r. regionalne media biznesowe ogłosiły, że Paragwaj prześcignął Urugwaj jako najbardziej atrakcyjne miejsce do inwestowania w nieruchomości w regionie. Atutami kraju są stabilny wzrost gospodarczy (~4% rocznie), bardzo niski poziom opodatkowania (podatek dochodowy 10%, VAT 10%) oraz przyjazne otoczenie biznesowe. Rząd zawarł szereg umów o unikaniu podwójnego opodatkowania i uprościł procedury (czas założenia firmy skrócono z 35 do 7 dni), co dodatkowo zachęca kapitał zagraniczny. W efekcie nastąpiła „eksplozja inwestycji” w sektorze nieruchomości, szczególnie w segmencie mieszkaniowym i logistycznym

Kapitał zagraniczny: Największy strumień inwestorów kieruje się do Asunción z sąsiednich potęg – Argentyny i Brazylii. Inwestorzy z tych krajów postrzegają paragwajski rynek nieruchomości jako bezpieczną przystań dla kapitałuw obliczu niestabilności we własnych gospodarkach. W Argentynie kryzys walutowy i inflacja >100% rocznie skłoniły wiele osób i firm do lokowania oszczędności za granicą; Paragwaj stał się dla nich atrakcyjny z uwagi na wspólny język (hiszpański) i bliskość, konkurując z tradycyjnym wyborem jakim był Urugwaj. Brazylijczycy korzystają m.in. z paragwajskiego programu Maquila (pozwalającego na produkcję towarów na eksport z ulgami) i jednocześnie inwestują w nieruchomości, aby ulokować kapitał w stabilnym otoczeniu. Według danych cytowanych przez media chilijskie, inwestorzy z Chile również mocno zaangażowali się w Paragwaju – do 2021 r. zainwestowali ok. 300 mln USD, a do 2023 r. kwota ta miała się podwoić. Pojawiają się także inwestorzy spoza regionu, np. z Europy (Niemcy, Portugalia) czy sąsiednich krajów andyjskich (Boliwia, Peru).

Charakter inwestycji: Wiele zagranicznych zakupów ma charakter inwestycji pasywnej – apartamenty kupowane są jako lokata lub zabezpieczenie wartości, często pozostając pustymi, Dla tych inwestorów liczy się ochrona kapitału, a niekoniecznie uzyskiwanie wysokiej rentowności z najmu. Taka motywacja powoduje, że na rynku ciągle utrzymuje się nadwyżka „zamrożonych” mieszkań, co obniża presję na wzrost cen najmu i zwroty z inwestycji Część kapitału napływa także w formie prania pieniędzy, co – jak wskazują komentatorzy – dodatkowo napędza popyt na luksusowe nieruchomości niezależnie od ich racjonalnej wyceny. Tego typu zjawiska są korzystne dla deweloperów (łatwo sprzedają nowe projekty inwestorom), lecz skutkują niskimi stopami kapitalizacji (niski czynsz w relacji do ceny zakupu) oraz wysokimi cenami wyjściowymi, trudnymi do zaakceptowania dla lokalnych nabywców.

Trendy migracyjne: Jak wspomniano wcześniej, napływ osób do Asunción obejmuje zarówno zagranicznych ekspatów, jak i wewnętrzną migrację z prowincji. W ostatnich latach Paragwaj stał się popularny m.in. w środowiskach tzw. „digital nomads” i cudzoziemców szukających spokojnego, niedrogiego kraju do życia (zjawisko to nasiliło się w dobie zdalnej pracy). Programy ułatwiające uzyskanie rezydencji w Paragwaju cieszą się zainteresowaniem, co przekłada się na dodatkowy popyt na mieszkania do wynajęcia i kupna. Rosnąca populacja (przyrost naturalny) i urbanizacja oznaczają, że długoterminowo będzie przybywać młodych rodzin potrzebujących mieszkań. Te czynniki demograficzne stanowią pozytywny impuls dla popytu w perspektywie następnych dekad, choć ich wpływ w horyzoncie 2025–2028 będzie stopniowy.

Polityka mieszkaniowa i regulacje rynku nieruchomości

Polityka rządu Paragwaju w obszarze mieszkaniowym łączy liberalne podejście rynkowe z próbami wsparcia najuboższych. Z punktu widzenia regulacji prywatnego rynku nieruchomości, brakuje ingerencji takich jak kontrola czynszów czy ograniczenia dla zagranicznych kupujących. Ceny kształtują się swobodnie zgodnie z prawem podaży i popytu – nawet pomysły wprowadzenia regulacji cen najmu były krytykowane przez ekspertów jako niepotrzebne.

Obcokrajowcy mają prawo nabywać nieruchomości na takich samych zasadach jak obywatele (z nielicznymi wyjątkami w strefach przygranicznych), co w połączeniu z niskimi podatkami czyni Paragwaj bardzo otwartym rynkiem dla kapitału. Jak wcześniej wspomniano, podatek od nieruchomości wynosi zaledwie 1% wartości katastralnej rocznie, a ta wartość często jest niższa od rynkowej, więc realne opodatkowanie nieruchomości jest symboliczne. Nie istnieje podatek katastralny progresywny od drugiej i kolejnej posiadłości ani podatek od pustostanów – posiadanie wielu mieszkań nie jest penalizowane fiskalnie.

W zakresie polityki mieszkaniowej dla ludności, rząd stara się zwiększyć dostępność finansowania zakupu pierwszego mieszkania. Działa państwowa Agencja Finansowania Rozwoju (AFD), która refinansuje bankom komercyjnym preferencyjne kredyty hipoteczne dla klasy średniej (program Mi Primera Vivienda). Mimo tych wysiłków, zdolność kredytowa wielu Paragwajczyków jest niska – głównie z powodu wysokiego poziomu nieformalnego zatrudnienia i niskich dochodów. Dlatego skala udzielanych kredytów mieszkaniowych (ok. 942 mln USD portfela na koniec maja 2023) wciąż nie zaspokaja pełnego popytu na mieszkania. Rząd realizuje także projekty budownictwa socjalnego (tanie domy i mieszkania dla uboższych rodzin), ale potrzeby są znacznie większe – według szacunków z 2020 r. brakowało ok. 73 tys. jednostek mieszkalnych w skali kraju, nie licząc potrzeb remontowych istniejących domów.

Stabilność polityczna Paragwaju sprzyja rynkowi nieruchomości. Od dekad władzę sprawuje nieprzerwanie (z krótką przerwą) konserwatywna Partia Colorado, co zapewnia ciągłość regulacji i przewidywalność prawa. Paragwaj jest znany z przyjaznej dla biznesu atmosfery – niska biurokracja, mało restrykcji i zachęt inwestycyjnych. W kontekście mieszkaniowym oznacza to m.in. ułatwienia w uzyskiwaniu pozwoleń budowlanych oraz brak surowych norm ograniczających zabudowę, co – jak wspomniano – skutkuje szybkim wzrostem nowej podaży mieszkań. Rząd nie sygnalizuje zamiaru zmiany tej polityki w najbliższych latach; spodziewać się można raczej kontynuacji inicjatyw wspierających budownictwo (np. partnerstwa publiczno-prywatne w projektach urbanistycznych) i ewentualnego rozszerzenia programów kredytowych, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla klasy średniej.

Czynniki makroekonomiczne (inflacja, stopy, PKB, stabilność polityczna)

Inflacja i stopy procentowe: Paragwaj utrzymuje niską i stabilną inflację na tle regionu. W grudniu 2024 inflacja wyniosła 3,8% r/r, a prognozy banku centralnego zakładają zbliżony poziom w latach 2025–2026 (ok. 3,5–3,7%). Taka stabilność cen sprzyja rynkowi nieruchomości – zapobiega gwałtownym wzrostom kosztów budowy i utrzymuje siłę nabywczą waluty (guaraniego). Bank Centralny Paragwaju, po okresie podwyżek stóp w 2022 (gdy globalna inflacja wzrosła), obniżył stopę referencyjną do 6,0% rocznie i utrzymuje ją na tym poziomie (stan na marzec 2025). Oprocentowanie kredytów hipotecznych oscyluje w okolicy 9–10% rocznie, co dla lokalnych nabywców jest wprawdzie wysokie w ujęciu realnym, ale wraz z subsydiami AFD staje się coraz bardziej dostępne. Jeśli inflacja pozostanie w ryzach, nie ma presji na dalsze podwyżki stóp, a wręcz możliwe są delikatne obniżki, co ułatwi finansowanie kredytem zakupu mieszkań w nadchodzących latach.

Wzrost gospodarczy i dochody: Paragwaj wyróżnia się solidnym wzrostem gospodarczym. W latach 2003–2023 PKB rósł średnio o 3,6% rocznie, co przewyższa średnią latynoamerykańską. Ostatnia dekada przyniosła niemal podwojenie PKB per capita. Po przejściowych trudnościach w 2020 (pandemia) i 2022 (dotkliwa susza ograniczająca eksport rolny, gospodarka wróciła na ścieżkę wzrostu: w 2023 r. według MFW wzrost wyniósł ok. 4,5%, a w 2024 dzięki rekordowym zbiorom soi ok. 4%. Prognozy na lata 2025–2026 zakładają kontynuację wzrostu w tempie ~4% rocznie. Taki wzrost PKB przekłada się na wyższe dochody ludności i zwiększa popyt na mieszkania, zwłaszcza w rozwijających się ośrodkach miejskich. Ponadto wzrost gospodarczy idzie w parze z większą stabilnością finansową – dług publiczny Paragwaju jest niski (poniżej 30% PKB), a rachunek obrotów bieżących kraju jest zrównoważony lub nadwyżkowy (silny eksport rolno-mięsny), co czyni gospodarkę mniej podatną na kryzysy walutowe. Stabilny kurs walutowy i brak ryzyka dewaluacji guaraniego zachęcają inwestorów zagranicznych do lokowania kapitału w nieruchomościach, wiedząc że wartość w USD/EUR będzie względnie zachowana.

Stabilność polityczna: Jak wspomniano, scena polityczna Paragwaju cechuje się przewidywalnością. Wybory w 2023 r. wygrała ponownie Partia Colorado, utrzymując ciągłość władzy. Rząd kontynuuje pro-biznesowy kurs i dba o klimat inwestycyjny. W regionie, gdzie niektóre kraje (np. Argentyna) doświadczają silnych zawirowań, Paragwaj jawi się jako oaza spokojuprawno-politycznego. To zwiększa zaufanie zarówno rodzimych, jak i zagranicznych inwestorów do długoterminowych inwestycji w aktywa trwałe, takie jak nieruchomości. Brak jest czynników ryzyka, które mogłyby zachwiać tym zaufaniem w horyzoncie do 2028 r. – ewentualne zmiany polityczne są mało prawdopodobne, a nawet w przypadku rotacji władzy, konsensus co do utrzymania niskich podatków i otwartości na inwestycje jest w Paragwaju silny.

Reasumując, otoczenie makroekonomiczne Paragwaju sprzyja stabilnym lub rosnącym cenom nieruchomości. Niska inflacja, stabilny pieniądz i wzrost gospodarczy tworzą fundament pod umiarkowany wzrost cen domów i mieszkań, bez oznak baniek spekulacyjnych wynikających z czynników czysto monetarnych.

Czynniki lokalne wpływające na atrakcyjność inwestycji

Na atrakcyjność inwestowania w nieruchomości w Asunción wpływa kilka specyficznych lokalnych czynników:

Relatywna taniość gruntów i budowy: W porównaniu z innymi stolicami regionu, Asunción oferuje wciąż niskie ceny ziemi i tańszą siłę roboczą. Dzięki temu koszty realizacji inwestycji są niższe, co przyciąga deweloperów (mogą oferować nowoczesne apartamenty po cenach konkurencyjnych regionalnie). Przykładowo, cena zakupu mieszkania w centrum Asunción ~1 200 USD/m² jest nadal niższa niż w Buenos Aires czy Montevideo, choć dla wielu Paragwajczyków to kwota zaporowa. Dla inwestora zagranicznego oznacza to duży potencjał wzrostu wartości z obecnego niskiego poziomu bazowego.
Poprawa infrastruktury i rozwój dzielnic: W ostatnich latach Asunción inwestuje w infrastrukturę miejską – modernizowane są drogi (np. połączenia z przedmieściami), rozbudowywana sieć elektroenergetyczna i telekomunikacyjna. Powstają nowe centra handlowe, biurowce i obiekty rozrywkowe. Szczególnie tzw. eje corporativo (oś korporacyjna) w rejonie dzielnic Villa Morra, Carmelitas i Santa Teresa rozwinęła się jako nowe śródmieście z drapaczami chmur i centrami biznesowymi. Mieszkanie w pobliżu tej strefy stało się bardzo pożądane ze względu na bliskość biur, centrów handlowych i usług premium. Nowe projekty deweloperskie często skupiają się właśnie w tych okolicach, tworząc efekt klastra atrakcyjności– im więcej udogodnień w sąsiedztwie, tym większy popyt na nieruchomości. Z drugiej strony, tradycyjne śródmieście Asunción (okolice centrum historycznego) podupadło – wiele kamienic stoi pustych, a popyt przeniósł się do nowych dzielnic. Ta geograficzna dywergencja oznacza, że lokalizacja jest kluczowa: nieruchomości w topowych rejonach drożeją, podczas gdy w mniej popularnych mogą stać w miejscu lub nawet tanieć realnie (biorąc pod uwagę inflację).
Jakość życia i bezpieczeństwo: Paragwaj jest postrzegany jako kraj bezpieczny i spokojny (brak wojen, niska przestępczość zorganizowana w porównaniu np. z sąsiednią Brazylią). Asunción oferuje stosunkowo dobrą jakość życia za niską cenę – według indeksów kosztów życie w Asunción jest o ~77% tańsze niż w Nowym Jorku. To przyciąga obcokrajowców (emerytów, freelancerów) i podnosi popyt na wynajem krótko- i długoterminowy. Wzrastająca liczba turystów i osób na kontraktach międzynarodowych generuje popyt na wynajem krótkoterminowy (np. Airbnb), co w niektórych segmentach (luksusowe apartamenty) podnosi potencjalną rentowność – szacuje się, że wynajmując luksusowy apartament na doby można uzyskać nawet ~15% rocznie brutto (choć jest to specyficzny rynek). Ogólnie jednak wysoka pustostanowość wskazuje, że jakość życia w Asunción jest ceniona głównie przez tych, którzy już tam mieszkają lub decydują się przeprowadzić – nie ma masowego popytu spekulacyjnego zza granicy przeradzającego się w natychmiastowe zasiedlenie, co utrzymuje wiele mieszkań pustych.
Nierówności i segmentacja rynku: Lokalne realia społeczno-ekonomiczne sprawiają, że rynek nieruchomości jest podzielony na segment luksusowy (napędzany przez bogatych Paragwajczyków i cudzoziemców) oraz segment popularny/ekonomiczny. Ten pierwszy rozwija się szybko – powstają „distritos de lujo” z drogimi apartamentami i domami, gdzie ceny i standardy zbliżają się do tych znanych z krajów rozwiniętych. Segment popularny natomiast zmaga się z problemem dostępności – wiele rodzin o średnich i niskich dochodach stać co najwyżej na mieszkanie w starym budownictwie lub na przedmieściach, bądź na działkę i stopniową budowę domu systemem gospodarczym. Deweloperzy dostrzegli jednak niszę w budowie małych mieszkań (kawalerek, 1-sypialni), kierowanych do młodych osób jako pierwsze lokum – są one tańsze absolutnie, choć często i tak drogie w przeliczeniu na m². Taka zmiana oferty (więcej mikro-apartamentów) może obniżyć medianę cen transakcyjnych (bo sprzedawane są mniejsze i tańsze jednostki), ale cena za m² pozostaje wysoka.

Podsumowując, czynniki lokalne w Asunción tworzą obraz rynku o dużym potencjale, ale i dysproporcjach. Nowoczesna infrastruktura i niskie koszty kuszą inwestorów, podczas gdy dla przeciętnego mieszkańca własne M pozostaje trudno dostępne. Trend suburbanizacji luksusu (rozwój przedmieść i nowych dzielnic kosztem starego centrum) będzie zapewne kontynuowany, wpływając na zróżnicowanie dynamiki cen w zależności od lokalizacji.

Prognoza cen nieruchomości na lata 2025–2028

Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla rynku mieszkaniowego w Asunción w latach 2025–2028 jest dalszy umiarkowany wzrost cen. Nic nie wskazuje na załamanie czy bańkę spekulacyjną, choć nadpodaż może okresowo hamować tempo wzrostu. Właściciele nadal będą skłonni utrzymywać wysokie ceny ofertowe, a stabilna gospodarka i napływ inwestorów zagranicznych powinny zapewnić stały popyt, wystarczający do kontynuacji trendu wzrostowego cen mieszkań. Poniżej przedstawiono prognozę jakościową i ilościową na poszczególne lata:

2025 – umiarkowany wzrost cen

Prognoza: Ceny nieruchomości w 2025 r. najprawdopodobniej wzrosną w tempie zbliżonym do inflacji lub nieco wyższym. Szacuje się wzrost średnich cen mieszkań o ok. 4–5% w skali roku.
Uzasadnienie: Gospodarka ma pozostać w fazie solidnego wzrostu (~4% PKB), co przełoży się na dalszą poprawę dochodów i nastrojów konsumentów. Inflacja będzie kontrolowana (prognoza ~3,7%), więc nominalny wzrost cen o ~5% oznacza lekki wzrost wartości realnej. Popyt inwestycyjny z zagranicy utrzyma się – m.in. Argentyńczycy i Brazylijczycy nadal będą lokować kapitał w Asunción, zwłaszcza że w regionie nie widać poprawy sytuacji (Argentyna wciąż walczy z kryzysem, Brazylia pozostaje krajem wysokich podatków). Równocześnie podaż nowych mieszkań osiągnie szczyt – wiele projektów rozpoczynanych w latach 2022–2023 zostanie ukończonych w 2025 r., zwiększając liczbę ofert. To może wywołać presję konkurencyjną między deweloperami, ale raczej wstrzyma ona jedynie bardziej gwałtowne wzrosty cen, nie powodując spadków. Ceny najmu powinny rosnąć dalej bardzo powoli (1–2% rocznie) ze względu na dużą podaż, co utrzyma niskie yieldy i potwierdzi, że motywacją zakupów jest raczej przechowanie wartości niż dochód bieżący. Ogólny obraz na 2025 to stabilny rynek z lekką tendencją wzrostową.

2026 – kontynuacja trendu wzrostowego

Prognoza: W 2026 r. przewiduje się dalszy wzrost cen mieszkań o ok. 4–6%. Trend wzrostowy będzie kontynuowany, choć jego siła zależeć będzie od chłonności rynku na nowe inwestycje. Możliwe jest ustabilizowanie się cen w segmentach najbardziej nasyconych, przy jednoczesnych wzrostach w obszarach cieszących się największym popytem.
Uzasadnienie: Jeśli założymy brak poważnych wstrząsów zewnętrznych, rok 2026 przyniesie podobne warunki makroekonomiczne – wzrost PKB ~4%, inflacja ~3,5%. Bank centralny przewiduje wręcz dalszy spadek inflacji do 3,5%, co oznacza, że nominalny wzrost cen nieruchomości o 5% w 2026 r. odpowiadałby realnemu wzrostowi ~1,5%. Taki scenariusz jest realistyczny biorąc pod uwagę przewidywane równoległe wzrosty popytu i podaży. Nowo oddane budynki zapełnią się częściowo lokatorami (w miarę jak rośnie liczba cudzoziemców i zamożniejszych młodych Paragwajczyków decydujących się na własne M), a deweloperzy, widząc chłonność rynku, mogą rozpoczynać kolejne projekty – choć zapewne z większą ostrożnością, by nie zdublować nadpodaży. Ceny w topowych lokalizacjach (np. okolice Villa Morra, Sajonia, eje corporativo) będą rosły szybciej niż średnia (popyt przewyższa tam podaż), podczas gdy w starszych dzielnicach możliwa jest stagnacja cen nominalnych. Jednak biorąc pod uwagę niechęć właścicieli do redukcji cen, nawet w mniej atrakcyjnych rejonach raczej utrzymają się one na dotychczasowym poziomie niż spadną. Sumarycznie, rok 2026 powinien przynieść kilkuprocentowy wzrost średnich cen transakcyjnych nieruchomości w Asunción.

2027 – możliwe przyspieszenie dzięki czynnikom zewnętrznym

Prognoza: W 2027 r. ceny nadal będą rosnąć, potencjalnie nieco szybciej (szacunkowo 5–7% r/r), o ile dojdzie do dalszego zwiększenia napływu kapitału zagranicznego. W scenariuszu bazowym zakładamy wzrost ok. 5%, lecz istnieje możliwość przyspieszenia, jeśli kraje ościenne pogrążą się w kryzysach skłaniających do ucieczki kapitału.
Uzasadnienie: Horyzont 2027 jest trudniejszy do prognozowania, gdyż może zależeć od sytuacji geopolitycznej i ekonomicznej w regionie. Paragwaj pozostanie zapewne na stabilnym kursie, ale np. potencjalna eskalacja kryzysu w Argentynie lub innym kraju regionu mogłaby spowodować gwałtowny napływ ludzi i pieniędzy do Paragwaju, co wywołałoby skokowy wzrost popytu na nieruchomości (taki efekt „implozji sąsiada” był wspominany przez analityków). Jeśli wydarzyłby się podobny scenariusz, Asunción mogłoby doświadczyć szybszego wzrostu cen nieruchomości w 2027 r. – nawet powyżej 10% – z uwagi na nagły wzrost liczby kupujących, przerastający zdolność krótkoterminowej podaży. Scenariusz bazowy jednak zakłada brak tak drastycznych wydarzeń. Wówczas rynek rozwija się organicznie: popyt rośnie wraz z gospodarką i populacją, podaż nadąża dzięki kolejnym projektom, a ceny idą w górę stopniowo. Możliwe, że w 2027 r. część największych obecnie pustostanów znajdzie nabywców lub najemców (rynek wchłonie nadmiar), co umocni pozycję sprzedających i pozwoli im nieco podnieść ceny ofertowe. Kredyty mogą stać się dostępniejsze (dłuższa historia dochodów formalnych młodych nabywców, być może nowe programy rządowe), dodając kolejny segment popytu. Stąd prognozowany średni wzrost cen ok. 5% może się urzeczywistnić, przy czym realny wzrost (po inflacji ~3%) wyniesie ~2%. Innymi słowy, wartość nieruchomości powoli, lecz konsekwentnie będzie się zwiększać.

2028 – stabilizacja lub dalszy niewielki wzrost

Prognoza: Na rok 2028 prognozujemy stabilizację lub niewielki wzrost cen mieszkań w Asunción na poziomie ok. 3–5%. Rynek może wejść w fazę równowagi, gdzie ceny rosną już głównie o tyle, ile wynosi inflacja, zachowując realną wartość.
Uzasadnienie: Do 2028 r. większość obecnie realizowanych inwestycji mieszkaniowych będzie już ukończona i wprowadzona na rynek. Jeżeli popyt utrzyma się zgodnie z przewidywaniami, znaczna część nowej podaży zostanie zagospodarowana, ale wciąż pozostanie pewien poziom wolnych mieszkań (niektóre jako inwestycje bez lokatorów, inne niesprzedane z powodu ceny czy lokalizacji). Będzie to działało jak bufor hamujący dalsze wzrosty cen – kupujący będą mieli szeroki wybór, co wymusi konkurencyjność cenową wśród sprzedających. Z drugiej strony, nie przewiduje się czynnika, który zmusiłby właścicieli do wyprzedaży mieszkań po niższych cenach (np. kryzysu finansowego czy gwałtownego wzrostu stóp – te ryzyka są niskie). Dlatego najbardziej prawdopodobny jest scenariusz stagnacji cen realnych: np. +4% nominalnie przy ~4% inflacji. Można to interpretować jako ustabilizowanie się rynku na nowym, wyższym poziomie cen. Warto zaznaczyć, że w 2028 r. minąć może już pewien entuzjazm inwestorów zagranicznych – gdy inne rynki się odbiją lub wyczerpie się „efekt nowości” Paragwaju, napływ kapitału może zwolnić. Jeśli tak się stanie, lokalny popyt przejmie wiodącą rolę w kreowaniu cen. Ponieważ zaś lokalny popyt jest bardziej wrażliwy na dochody i kredyty, wzrost cen dostosuje się do fundamentów ekonomicznych (a te wskazują na stopniową poprawę, ale bez cudów). Podsumowując, rok 2028 widzimy jako okres umiarkowania – ceny raczej nie spadną, lecz ich wzrost będzie niewielki, a w niektórych segmentach mogą one pozostać niemal niezmienione.

Podsumowanie

Analiza rynku mieszkaniowego Asunción wskazuje, że ceny nieruchomości w latach 2025–2028 prawdopodobnie będą stopniowo rosły, głównie w tempie zbliżonym do ogólnej inflacji lub nieco szybszym. Wzrost ten będzie napędzany stabilnym popytem – zarówno wewnętrznym (w miarę wzrostu gospodarczego i populacji), jak i zewnętrznym (inwestorzy zagraniczni szukający bezpiecznej przystani dla kapitału) – przy jednoczesnej kontynuacji wysokiej podaży nowych mieszkań. Spadek cen wydaje się mało prawdopodobny z uwagi na opisane zjawisko „sztywności” cen w dół (właściciele niechętni sprzedaży poniżej pewnych poziomów) oraz brak negatywnych prognoz makroekonomicznych. Stabilizacja cen mogłaby nastąpić przejściowo w razie okresowego nadmiaru podaży nad popytem, jednak ogólny trend pozostanie rosnący.

W ujęciu ilościowym można oczekiwać wzrostów cen rzędu kilku procent rocznie (3–6% rocznie, co dałoby łączny wzrost ok. 15–20% w ciągu czterech lat). W ujęciu jakościowym rynek będzie charakteryzował się dalszym umiędzynarodowieniem i segmentacją: najbardziej pożądane nieruchomości w nowoczesnych dzielnicach będą drożeć szybciej, podczas gdy starsze lub gorzej zlokalizowane mogą de facto tanieć w ujęciu realnym (przy stagnacji nominalnej). Czynsze najmu prawdopodobnie nadal będą rosnąć wolniej niż ceny sprzedaży, co oznacza dalszy spadek rentowności najmu i utwierdzenie roli mieszkań jako przechowalni wartości bardziej niż źródła dochodu.

Mimo to, niski poziom pustostanów na poziomie krajowym (deficyt mieszkaniowy w uboższych warstwach) sugeruje, że istnieje potencjał do aktywizacji części pustych lokali, jeśli tylko zostaną one dostosowane cenowo lub udostępnione przez programy społeczne – co mogłoby zrównoważyć część nierównowagi.

Ogólna konkluzja brzmi: ceny nieruchomości mieszkaniowych w Asunción w latach 2025–2028 najprawdopodobniej wzrosną w sposób umiarkowany i stabilny, kontynuując dotychczasowy trend. Rynek pozostanie atrakcyjny dla inwestorów, a jednocześnie wyzwaniem będzie uczynienie go bardziej dostępnym dla lokalnych mieszkańców o średnich dochodach. Jednak przy założeniu utrzymania obecnych warunków ekonomicznych i politycznych, scenariusz wzrostowy jest najbardziej uzasadniony – Paragwaj będzie dalej nadrabiał zaległości rozwojowe, a stolica skorzysta na tym w postaci rosnących wartości nieruchomości.

Źródła:

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości, uzyskanie rezydencji lub doradztwo w zakresie podatków, paszportu czy księgowości w Paragwaju, polecam skorzystać z doświadczenia jedynego polskiego pośrednika, który od kilku lat działa na miejscu i zna lokalne realia. Sam korzystałem z ich usług i mogę śmiało polecić dalej.

Więcej informacji znajdziesz na www.rezydencjawparagwaju.pl